Por Rafael Verdant e Ana Sarah Schneider Berillo*
Dirigindo pelo interior de São Paulo, ou por cidades do Sul do Brasil, certamente você irá se deparar com placas propagandeando o “Build-to-Suit”, ou mesmo a sigla “BTS”. Entender o significado do conceito é o primeiro passo para alcançar os motivos que levam ao aumento significativo de oferta dessa modalidade de negócio.
O “Build-to-Suit” representa um modelo de contrato de incorporação, no qual, via de regra, há três figuras principais: o proprietário do imóvel, o incorporador, e o terceiro (aquele que efetivamente irá usufruir do bem), embora, por vezes, a figura do proprietário e do incorporador se confundam em uma única pessoa. Dentro do contrato de incorporação no modelo “Build-to-Suit”, o terceiro locatário firma com o incorporador um contrato para construção de um imóvel “sob medida”, que após concluído, será utilizado exclusivamente pelo locatário.
Na prática, a lógica é bastante simples. O proprietário do imóvel, junto com o incorporador, anuncia o seu terreno e buscam captar interessados. Encontrado o interessado e formalizado o contrato, o incorporador desenvolverá todo um projeto para atendimento das necessidades específicas daquele interessado, criar-se-á um local totalmente pensado para aquele locatário, que ficará contratualmente obrigado a permanecer no imóvel por um período suficiente, por certo, para que o incorporador possa reaver o capital investido.
Não estamos aqui falando de uma inovação, em vistas que o “Build-to-Suit” não é novo, e está previsto no arcabouço legislativo brasileiro desde os idos de 2012, quando a Lei no 12.744, de 19 de dezembro de 2012, alterou a Lei de Locações e introduziu o artigo 54-A, estabelecendo uma série de garantias para essa modalidade, notadamente criando maior segurança para os integrantes do contrato, ao passo que garante ao locador (ou incorporador) a possibilidade de reaver o capital investido, e ao locatário, por outro lado, de que não haverá rescisão imotivada do contrato por parte do locador.
Temos aqui, neste modelo de contrato, possibilidades de melhor adequação, por exemplo, de negócio para instalação logística e de escritórios. Embora ainda engatinhe no Brasil, o BTS já é uma realidade nos Estados Unidos, onde essa espécie de contratação é utilizada por grandes companhias, como o Walgreens, Starbucks e Amazon. A explicação para escolha do BTS por essas grandes companhias é quase óbvia, ou seja, a possibilidade de uma personalização, sem imobilização de valores ou mesmo necessidade de obtenção de crédito em bancos e financeiras.
Por essa lógica, as três partes envolvidas acabam, de alguma maneira, sendo remuneradas pela incorporação, já que o responsável pelo projeto e construção será remunerado pelo seu serviço, o proprietário será remunerado com o incremento da construção em seu terreno e com fração do aluguel, e o locatário terá um projeto personalizado, com a possibilidade de reverter custos no crescimento dos negócios, ou no incremento do seu fundo de caixa, e, por muitas vezes, conseguirá deduzir despesas e custos operacionais da base de cálculo do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica e da CSLL e da base de cálculo do PIS e COFINS – se esse novo “site” for utilizado diretamente pelo locatário.
No entanto, nem tudo são flores. Isso porque existem também desvantagens deste tipo de contrato quando comparado a uma simples locação, em vistas que uma construção nova e personalizada não é barata e precisa ter esse investimento remunerado, o que faz que seja naturalmente maior o valor do aluguel, que, consequentemente, também, será ajustado por um período maior.
Essa modalidade contratual, por trazer elementos híbridos dos contratos de locação e de compra e venda, por certo acaba por apresentar alguns pontos negativos de ambas as modalidades como, por exemplo, as perdas de garantias imobiliárias para eventuais financiamentos que pretenda o locatário realizar, bem como os altos custos decorrentes das obras de adaptação ou construção, os quais lhe são repassados por meio dos aluguéis em patamares mais elevados que o do tradicional contrato de locação.
Para o locador, aquele que receberá os frutos da locação, também há alguns fatores que podem preocupar. Conforme consolidado na jurisprudência e tipificado por meio da inserção do art. 54-A da Lei de Locações, é extremamente difícil a revisão contratual do BTS, de tal modo que essa garantia de segurança jurídica em meio a alta mutabilidade do mercado imobiliário protege o locatário, o qual terá certeza acerca do valor devido por todo o período contratual, mas, por conseguinte, pode acarretar em prejuízos ao locador, considerando que uma eventual valorização do imóvel não será acompanhada da respectiva revisão no valor do aluguel, bem como não poderá rescindir unilateralmente o contrato.
Conforme pode-se observar, mesmo os aspectos que podem se tornar negativos, muitas vezes compensam o investimento, devido às vantagens dessa modalidade contratual. Contudo, por ser um investimento que demanda alto custo inicial, surge o questionamento acerca de sua viabilidade em momentos de crise.
O cenário posterior à tipificação legal do BTS no ordenamento jurídico brasileiro demonstra que períodos de retração econômica podem limitar e inibir a contratação nesse modelo, possivelmente devido ao alto investimento por parte dos investidores, bem como da fixação de um compromisso por prazo considerável para o locatário. Essas condições, em um momento de incertezas, podem levar muitos a repensarem antes de optar por essa modalidade contratual.
Outro ponto relevante a ser considerado é o fato de as relações empresariais estarem se desenvolvendo a uma velocidade crescente por meios digitais, sobretudo após as restrições sanitárias impostas pela pandemia da COVID-19. Muitas empresas perceberam as vantagens de adotar a modalidade remota ou híbrida em seus negócios, o que reduz consideravelmente seus custos operacionais.
No entanto, em contrapartida, durante esse período ocorreu um grande crescimento da demanda por produtos vendidos por plataformas digitais, reestruturando de forma considerável a dinâmica das relações de consumo, o que leva a ponderar o fato de que os contratos na modalidade “build-to-suit” são frequentemente utilizados para construção de depósitos que atendam as especificidades exigidas por cada espécie de negócio, podendo se tornar uma excelente opção àquelas empresas que estão crescendo em meio à crise.
Embora a tendência observada seja de que o capital humano ocupe cada vez menos espaços físicos em uma mesma empresa, ao capital material tem-se observado o movimento inverso, necessitando cada vez mais de espaços personalizados que os comporte de maneira adequada.
Crises econômicas muitas vezes são momentos de grandes mudanças e reestruturações das relações empresariais, e a recente crise sanitária mundial não foi diferente. As relações estão se alterando de forma extremamente rápida, e as empresas precisam se adaptar as novas demandas. Contudo, o cenário de crise limita o capital financeiro para investimentos e tem como contrapartida suas necessidades de crescimento para se manterem competitivas no mercado. Tal cenário pode tornar ainda mais atrativa a modalidade de contrato BTS.
Ao aderir a essa modalidade contratual, apesar dos longos prazos previstos, o custo inicial é reduzido drasticamente, ao passo que suas necessidades específicas são atendidas, o que não seria possível em um contrato de locação tradicional. Ainda, seu capital financeiro fica livre para diversificar seus investimentos, sem a necessidade de ser congelado na compra de um imóvel que viabilize o desenvolvimento de sua atividade empresarial, além das vantagens fiscais já citadas.
A instabilidade trazida por momentos de crise apresenta inúmeras dificuldades que precisam ser superadas, estando a instabilidade do mercado imobiliário entre elas, porém a modalidade contratual do “build-to-suit” apresenta uma consistente opção para atravessar essa dificuldade específica, se tornando um contrato extremamente vantajoso e atrativo para empreendimentos empresariais, e, portanto, uma alternativa plausível para superar crises econômicas em meio à busca pelo reaquecimento da economia.
*Rafael Verdant é advogado graduado pela Faculdade Nacional de Direito da Universidade Federal do Rio de Janeiro, tendo recebido a Dignidade Acadêmica Cum Laude, por conta do desempenho no curso de graduação. Pós-graduado em Direito Processual Civil e Gestão Jurídica pelo Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC), atua no escritório Albuquerque Melo Advogados; Ana Sarah Schneider Berilo é estudante de Direito da Universidade Federal do Rio de Janeiro, atua como estagiária do escritório Albuquerque Melo.