Enquanto a média nacional de galpões vagos atingiu 7,7% em 2025, o litoral norte de Santa Catarina registra disponibilidade inferior a 3%, pressionado pela demanda portuária e pela escassez de terrenos no eixo da BR-101. O modelo de negócio do Ciway 470 introduz um sistema modular, permitindo que o investidor acesse a rentabilidade de um ativo de R$ 700 milhões.
O mercado do Sul opera em regime de escassez técnica, com disponibilidade inferior a 3% (Market Beat Industrial – 4º trimestre de 2025/Cushman & Wakefield). No litoral de Santa Catarina, em regiões portuárias, a falta de estoque de qualidade (“Triple A”) no eixo da BR-470 força uma mudança no perfil: saem os galpões isolados e entram os Campus Industriais Logísticos.
A evolução responde à pressão de operadores internacionais que exigem certificações como a LEED e infraestrutura para eletrificação de frotas, inexistentes no estoque antigo. O Ciway 470, em desenvolvimento em Navegantes pelo Grupo Saes, introduz o conceito de “condomínio de eficiência”. O projeto rompe com o modelo tradicional de armazenamento para operar como um centro multioperador: oferece usinas solares para autossuficiência energética, pátios digitalizados via IoT e segurança compartilhada. Projetado para ser o maior complexo logístico privado da região, o Valor Geral de Investimento (VGI) , ocupa um terreno de 430 mil m² e oferecerá 200 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), o equivalente a 25 campos de futebol de infraestrutura de armazenagem.
“A indústria catarinense e o setor importador não aceitam mais o galpão simples, por exemplo, sem doca niveladora ou sem pé-direito de 12 metros. O custo da ineficiência operacional superou o custo do aluguel”, analisa Erivelto Saes, CEO do Grupo Saes. O Ciway, localizado estrategicamente no entroncamento da BR-470 com a BR-101, ponto que conecta os portos de Navegantes e Itajaí ao interior do estado, foi desenhado para resolver o gargalo de fracionamento de cargas. Diferente dos “Big Boxes” monousuários, o Ciway 470 terá 94 galpões modulares (de 1.800 m² a 6.000 m²), permitindo a instalação simultânea de quase uma centena de empresas.
“A solidez do mercado tem atraído a atenção de gigantes globais que têm anunciado investimentos bilionários e recordes de locação no Brasil. Historicamente, ativos dessa magnitude (Triple A) eram exclusivos de investidores institucionais e fundos listados, mas agora estão mais próximos do investidor comum. A tese é capturar a valorização imobiliária gerada pela “anomalia catarinense” (vacância < 3%) e proteger o patrimônio em tijolo e contratos de longo prazo”” complementa.