Levantamento sobre as regras municipais reacende debate sobre segurança jurídica, arrecadação das prefeituras e possíveis questionamentos de contribuintes
O tamanho de um imóvel pode fazer diferença no valor do IPTU, mas não pode ser utilizado livremente pelas prefeituras para definir alíquotas mais altas. Uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre o tema acende um alerta para proprietários de imóveis residenciais e comerciais e abre espaço para discutir como identificar cobranças que podem contrariar a Constituição.
O assunto ganhou relevância diante das diferenças entre as regras municipais de cálculo do imposto e da necessidade de verificar quais critérios são utilizados pelas prefeituras. Em agosto de 2026, o STF fixou, no Tema 1.455 da repercussão geral, a tese de que é inconstitucional estabelecer alíquotas de IPTU em razão da área do imóvel por meio de lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000.
O julgamento teve origem em uma legislação de Chapecó (SC), que previa alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados. A Corte entendeu que a metragem não pode funcionar como critério autônomo para estabelecer alíquotas diferenciadas.
“É importante que o contribuinte entenda que o tamanho do imóvel e a alíquota do IPTU são questões diferentes. A metragem pode integrar a avaliação das características da propriedade, mas isso não significa que o município possa aumentar a alíquota exclusivamente porque o imóvel tem uma área construída maior”, explica Bruno Medeiros Durão, advogado tributarista e fundador da DAP Advocacia.
A distinção é relevante porque o IPTU é uma despesa recorrente para famílias, proprietários e empresas, além de representar uma fonte importante de arrecadação municipal. Uma cobrança calculada com base em critérios inadequados pode gerar questionamentos administrativos e judiciais, enquanto mudanças na interpretação das regras também exigem atenção das prefeituras responsáveis pela gestão tributária.
Como saber se o contribuinte está pagando IPTU indevido?
O primeiro passo é conferir o carnê do imposto e verificar o valor venal atribuído ao imóvel, os dados cadastrais e a legislação municipal aplicada ao cálculo. A área construída pode ser considerada na avaliação do imóvel, mas a fixação da alíquota deve respeitar os critérios constitucionais.
“Um IPTU elevado não significa, automaticamente, que exista uma cobrança ilegal. O contribuinte precisa identificar de onde vem o valor exigido e verificar se a alíquota foi definida de acordo com a legislação. A análise deve considerar a regra municipal e a forma como ela foi aplicada ao imóvel”, orienta Bruno Durão.
Caso identifique uma possível irregularidade, o proprietário pode avaliar um pedido de revisão junto à prefeitura ou, conforme as circunstâncias, buscar orientação jurídica para examinar as medidas cabíveis. A decisão do STF não representa redução automática do imposto para todos os imóveis nem garante a restituição imediata de valores pagos anteriormente.
Efeito sobre a arrecadação e o mercado imobiliário
A discussão também tem dimensão econômica. Para os municípios, a necessidade de adequar a cobrança aos limites constitucionais pode exigir a revisão de normas e procedimentos tributários. Eventuais questionamentos sobre lançamentos anteriores também podem gerar demandas administrativas e judiciais.
Para proprietários e empresas, a previsibilidade tributária é importante no planejamento financeiro. O IPTU compõe o custo de manutenção de imóveis residenciais e comerciais e pode influenciar decisões de investimento, locação e gestão patrimonial.
“Quando falamos de tributação imobiliária, a segurança jurídica precisa caminhar junto com a arrecadação. O município tem o dever de financiar os serviços públicos, mas deve fazer isso respeitando os limites constitucionais. Para o contribuinte, conhecer os critérios de cobrança é uma forma de verificar se está pagando o valor efetivamente devido”, afirma o advogado.
A discussão reforça a importância de conferir as regras municipais e compreender os limites estabelecidos pelo STF. Para quem recebeu uma cobrança elevada, a orientação é examinar os critérios de cálculo antes de concluir que existe irregularidade ou deixar de pagar o tributo.