Desde que foi anunciado que investidores poderão negociar tokens imobiliários em plataforma integrada à B3, especialistas do setor digital têm alertado sobre o risco dessas operações. A questão está, principalmente, no fato de Brasil não ter legislação que regule esse tipo de operação, que traz riscos legais para investidores, incorporadoras e proprietários.
Karim Kramel, advogada especialista em Direito Digital, sócia da plataforma de ensino Direito Digital Aplicado (DDA), explica: “O mercado opera em uma zona cinzenta, adaptando as normas existentes a essa nova realidade. As regras de negociação desses ativos são formalizadas e cumpridas por meio dos smart contracts – programas informáticos que executam os acordos prévios estabelecidos entre as partes negociantes -, mas a incerteza jurídica permanece, uma vez que as leis brasileiras, incluindo o Código Civil e a Lei de Registros Públicos, não foram concebidas para a realidade dos ativos digitais”.
O lançamento do primeiro ativo da construção civil tokenizado ocorreu na última sexta-feira (22/8). Um empreendimento residencial em Bauru, interior de São Paulo, foi convertido em cerca de 550 mil tokens que foram disponibilizados aos investidores, a partir do aporte mínimo R$ 25. Neste caso, apesar do uso dos Smart Contracts, quem adquire tokens representativos de propriedades não se torna, em regra, proprietário real do bem físico, passando a ser apenas detentor de direitos obrigacionais. Além disso, o processo de tokenização do bem imóvel exige a lavração e registro em cartório de escritura pública de permuta entre a plataforma que “abrigará” o token e o proprietário do imóvel. Só então o antigo proprietário registral passa a ser proprietário digital do imóvel na plataforma, enquanto esta passa a ser a proprietária registral.
“Este é o ponto mais crítico e frequentemente mal compreendido”, alerta Kramel. Atualmente no Brasil, os direitos sobre imóveis são estabelecidos com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, o que garante que todas as informações referentes a um mesmo imóvel sejam concentradas em um único registro de acesso público. “É importante que se crie uma interconexão entre os sistemas dos cartórios de registro de imóveis e dos registros dos tokens referentes à propriedade digital para que as informações sobre um mesmo imóvel possam continuar centralizadas, que ainda não é possível”.
A aquisição de um token confere o direito de receber uma parte dos resultados financeiros daquele imóvel, conforme definido no smart contract. Ou seja, juridicamente, o comprador é um credor ou um investidor em um projeto, cuja propriedade legal do imóvel costuma estar em nome de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) que faz a ponte entre o mundo físico e o digital.
“A dificuldade está na caracterização jurídica do token: se ele constitui direito real (o que, no Brasil, exige registro no Cartório de Registro de Imóveis) ou se configura um direito obrigacional ou contratual vinculado à SPE que detém a titularidade formal do imóvel”, finaliza a especialista.