Empreendedores apostam em nova modalidade imobiliária para democratizar acesso a destinos premium e manter receita turística no estado
São Paulo, apesar de ser o maior mercado consumidor do país, ainda perde bilhões de reais por ano em turismo mal explorado. Para mudar esse cenário, empreendedores apostam na multipropriedade — um modelo que democratiza o acesso a imóveis de alto padrão, gera empregos diretos e indiretos e mantém a receita turística circulando dentro do estado. Mais que tendência, trata-se de uma transformação estrutural capaz de fortalecer destinos tradicionais, como Campos do Jordão, e reposicionar São Paulo no mapa do turismo nacional.
A multipropriedade é uma das grandes inovações recentes do mercado imobiliário brasileiro, regulamentada pela Lei nº 13.777/2018. Na prática, ela permite que um imóvel como um apartamento de temporada seja dividido em até 52 frações, cada uma correspondente a uma semana do ano, com escritura e matrícula próprias. “Não estamos falando de uma mera cota simbólica ou de um direito de uso, mas sim de um título jurídico robusto, que garante ao comprador a posse real do bem”, explica Caio Santomo, empresário e fundador da CSX Holding, que atua no desenvolvimento de empreendimentos do setor.
O grande diferencial está na gestão profissionalizada: em vez de o proprietário arcar sozinho com manutenção, segurança e impostos, toda a estrutura é administrada por uma empresa especializada. “Assim, o imóvel está sempre pronto para uso, enquanto os custos são divididos de forma justa entre os multiproprietários. É um modelo que une a solidez do investimento imobiliário com a praticidade e a previsibilidade de um serviço de hospitalidade de alto padrão”, destaca Santomo.
“O que estamos vendo é uma mudança de paradigma no mercado imobiliário turístico brasileiro. A multipropriedade não é apenas uma alternativa de investimento, é uma ferramenta de democratização do acesso ao turismo de qualidade. Temos um potencial turístico subutilizado em São Paulo. Campos do Jordão, por exemplo, é um destino consolidado, mas que ainda pode crescer muito. A multipropriedade permite que famílias de classe média tenham acesso a propriedades que antes eram exclusivas de um público de altíssimo poder aquisitivo”, afirma Caio Santomo.
O modelo funciona de forma simples: ao comprar uma multipropriedade em um destino turístico, o interessado adquire uma fração de tempo de uso da propriedade, garantido o direito de ocupação em semanas específicas todos os anos. Esse período é fixo, previamente definido em contrato, o que traz previsibilidade para o multiproprietário. Outro atrativo está nos valores: como o comprador adquire apenas uma fração, a entrada costuma ser significativamente menor que a compra de um imóvel integral — ainda que o preço varie conforme o destino e as condições comerciais definidas pela incorporadora.
Para o empresário, a multipropriedade resolve três problemas fundamentais do turismo paulista: a concentração de renda, a subutilização de destinos locais e a evasão de divisas turísticas. “Quando uma família paulistana compra uma multipropriedade em Campos do Jordão, ela não só garante suas férias por tempo indeterminado, como também movimenta a economia local de forma recorrente. É um círculo virtuoso”, analisa.
O impacto da multipropriedade é profundo, porque ela transforma a dinâmica de ocupação de um destino turístico. “Ao vender até 52 frações de uma unidade, garantimos que o empreendimento esteja ocupado ao longo de todo o ano, e não apenas em picos sazonais. Isso gera um ciclo virtuoso: hotéis e resorts se mantêm cheios, a cidade recebe um fluxo contínuo de turistas, e o comércio local — de restaurantes a lojas, passando por transporte e entretenimento — se fortalece”, analisa Santomo.
No caso de São Paulo, esse modelo tem ainda mais relevância. “O estado é um dos principais polos turísticos e econômicos do país. Ao interiorizar investimentos, como estamos fazendo em Campos do Jordão, Aparecida, litoral norte e circuitos como Serra, Fé e Mar, conseguimos descentralizar o turismo, gerar empregos diretos e indiretos, e valorizar regiões que antes tinham baixa ocupação fora da alta temporada. Multipropriedade, portanto, é mais que um produto imobiliário: é um catalisador de desenvolvimento regional”, pontua o empresário.
Os números do setor reforçam o potencial de crescimento. Segundo a Associação Brasileira de Multipropriedade (ABM), o mercado brasileiro movimentou R$ 2,8 bilhões em 2023, com crescimento de 15% em relação ao ano anterior. O segmento emprega diretamente cerca de 25 mil pessoas no país, entre vendas, administração predial, manutenção e serviços.
“A multipropriedade gera empregos em várias frentes: construção civil, hotelaria, gastronomia, turismo, serviços de limpeza e manutenção. É um modelo que aquece a economia local de forma sustentável. Além disso, diferentemente de um hotel, onde o hóspede fica poucos dias, o multiproprietário tem um vínculo emocional com o destino. Ele investe na região, frequenta o comércio local e se torna um embaixador do lugar”, pontua Santomo.
O empresário também destaca o aspecto de governança empresarial do modelo. “Na multipropriedade, existe uma administração profissional, com prestação de contas transparente e participação dos proprietários nas decisões. É um modelo muito mais democrático e sustentável que a propriedade individual tradicional”. Campos do Jordão, principal destino de montanha de São Paulo, tem sido um dos mercados mais aquecidos para multipropriedade no estado. A cidade recebe cerca de 8 milhões de visitantes ao ano, consolidando-se como o grande destino de inverno do Brasil, com apelo turístico que mistura sofisticação, natureza e cultura. Além do fluxo já consolidado, a cidade vive um momento de forte valorização imobiliária, com índices acima da média nacional.
“Esse cenário é reforçado por investimentos públicos estruturais, como o Programa Circuito Serra, Fé e Mar, lançado em 2025 em parceria entre o Governo Federal e o Governo do Estado de São Paulo. Trata-se de um pacote de ações para ampliar a infraestrutura, modernizar serviços e potencializar rotas turísticas. Isso aumenta a atratividade de Campos do Jordão e cria um ambiente ainda mais favorável para a multipropriedade prosperar. Campos do Jordão tem tudo para se tornar um hub de multipropriedade no Brasil. Clima, infraestrutura, proximidade com São Paulo e uma vocação turística consolidada. O que falta é escala, e a multipropriedade pode oferecer isso”, avalia Santomo.
Na prática, investir em multipropriedade exige alguns cuidados. “Todo investimento exige análise criteriosa, e na multipropriedade não é diferente. O primeiro cuidado é avaliar a solidez da incorporadora e a experiência da administradora hoteleira. São esses players que vão garantir que o empreendimento seja bem estruturado, tenha liquidez e mantenha padrão elevado”, alerta Santomo.
O interessado deve definir se o objetivo é uso pessoal, aluguel ou intercâmbio internacional via plataformas parceiras. Também é importante analisar as condições comerciais — prazos de pagamento, taxas de manutenção e regras de uso. Caso não queira manter o investimento, o multiproprietário pode revender sua fração, em processo semelhante à venda de um imóvel tradicional, com registro em cartório, mas sem a liquidez de ativos financeiros como ações. “Em contrapartida, quando bem escolhido, o investimento traz inúmeras vantagens. A fração adquirida é um ativo imobiliário que tende a se valorizar, podendo ser revendida no futuro. Além disso, existe a possibilidade de gerar renda extra ao alugar a semana adquirida, ou até de trocar períodos dentro de redes internacionais, o que amplia a experiência para destinos fora do Brasil”, destaca o empresário.
Outro ponto relevante é a valorização: como todo ativo imobiliário, o valor da fração pode aumentar ou diminuir ao longo do tempo, dependendo da atratividade do destino, da infraestrutura local e da demanda turística. Por isso, o modelo tem natureza semelhante à renda variável, oferecendo riscos, mas também ganhos patrimoniais consistentes no longo prazo. O modelo também apresenta vantagens tributárias em relação à propriedade tradicional. Como se trata de uma fração semanal, os custos de IPTU, condomínio e manutenção são proporcionalmente menores. Além disso, muitos empreendimentos oferecem programas de intercâmbio, permitindo que o proprietário use sua semana em outros destinos no Brasil ou no exterior.
“Estamos falando de um investimento que se valoriza ao longo do tempo. A multipropriedade garante férias planejadas por décadas, unindo economia e qualidade de vida. Além disso, fortalece todo o ecossistema do turismo, já que está integrada ao sistema hoteleiro e contribui para a geração de empregos e para o desenvolvimento da cadeia de serviços, como hotelaria e gastronomia”, compartilha o empresário.
Para especialistas do setor, a multipropriedade representa uma evolução natural do mercado imobiliário turístico brasileiro, especialmente em um cenário de alta dos juros e dificuldade de acesso ao crédito imobiliário tradicional. “Porque ela representa uma resposta inteligente a um comportamento de consumo que mudou. Por muitos anos, famílias investiam em casas de praia ou campo que eram usadas poucas semanas por ano, mas exigiam gastos altos e permanentes com manutenção, impostos e segurança”, explica Santomo.
“Hoje, o consumidor quer acesso e experiência, sem o peso de custos desnecessários. A multipropriedade entrega exatamente isso: o comprador adquire apenas o tempo que vai usar, pagando de forma proporcional. Em vez de imobilizar milhões em uma segunda residência, investe em algo mais acessível, previsível e com gestão profissional. O empresário destaca ainda que o modelo se conecta com a lógica do turismo compartilhado, da hospitalidade internacional e da sustentabilidade no uso dos recursos. “Eu costumo dizer que estamos diante de uma ‘democratização do luxo’: pessoas que antes não teriam acesso a imóveis de alto padrão em Campos do Jordão, por exemplo, hoje conseguem adquirir uma fração, usufruir com sua família e ainda contar com a solidez de um investimento imobiliário. Isso é evolução”, conclui.
Com a regulamentação consolidada e o crescimento do interesse dos investidores, a expectativa é que São Paulo se torne um dos principais mercados de multipropriedade do país nos próximos anos, ajudando a transformar o perfil turístico do estado e a manter em casa os bilhões que hoje migram para outros destinos.