Enquanto países desenvolvidos transformaram a longevidade em um dos segmentos mais promissores da habitação, o Brasil continua tratando toda moradia voltada à população madura como assistência. Para especialista, esse erro pode estar levando incorporadoras a investir em produtos desalinhados da demanda das próximas décadas.
Durante décadas, o mercado imobiliário brasileiro aprendeu a projetar empreendimentos olhando para variáveis relativamente previsíveis: renda, crédito, localização, crescimento urbano e tamanho das famílias. Essa lógica ajudou a impulsionar um dos setores mais importantes da economia nacional.
Mas uma transformação silenciosa está mudando essa equação: o Brasil envelhece em uma velocidade inédita, as famílias diminuem de tamanho, cresce o número de pessoas vivendo sozinhas e milhões de brasileiros passarão duas ou três décadas da vida após os 60 anos. Apesar dessa mudança estrutural, boa parte dos empreendimentos continua sendo concebida para um perfil de consumidor que perde representatividade ano após ano.
Segundo projeções do IBGE, em 2070 cerca de 37,8% da população brasileira terá mais de 60 anos. Ao mesmo tempo, o tamanho médio das famílias continua diminuindo e os domicílios unipessoais crescem de forma consistente, alterando profundamente a demanda por moradia.
Para a CEO da Söderhem, Daline Hällbom, o setor imobiliário brasileiro corre um risco que ainda aparece pouco nas análises de mercado: investir bilhões em produtos desenhados para uma sociedade que já está deixando de existir: “o mercado imobiliário sempre foi excelente para interpretar renda, crédito e localização. Agora ele precisa aprender a interpretar demografia. Estamos planejando os próximos 30 anos olhando para um retrato do Brasil que está ficando para trás.”
Na avaliação da especialista, o problema não começa na arquitetura, mas na forma como o país compreende o envelhecimento: “o maior erro do mercado imobiliário brasileiro é acreditar que morar e cuidar são a mesma coisa”. Segundo Daline, enquanto países como Estados Unidos, Suécia, Holanda e Austrália desenvolveram, nas últimas décadas, uma categoria imobiliária voltada para adultos maduros independentes, o Brasil praticamente ignorou essa etapa da evolução habitacional.
“Esses países entenderam que existe uma fase da vida em que as pessoas continuam saudáveis, produtivas, financeiramente ativas e completamente independentes, mas já não querem viver da mesma forma que aos quarenta anos. Elas buscam mais praticidade, serviços, convivência e qualidade de vida. Foi assim que nasceu o mercado de senior living. O Brasil simplesmente pulou essa categoria”, enfatiza.
Nos Estados Unidos, esse segmento movimenta mais de US$ 500 bilhões e reúne empreendimentos destinados a pessoas que escolhem viver em comunidades com infraestrutura, serviços e experiências compartilhadas sem qualquer relação com instituições de longa permanência. No Brasil, entretanto, a percepção ainda é outra: “quando falamos em senior living, muita gente pensa imediatamente em asilo. Quando falamos em comunidade para a longevidade, a pergunta costuma ser: ‘onde vou deixar minha mãe?’. Essa associação revela um equívoco profundo. Estamos confundindo moradia com assistência. E essa confusão impede o desenvolvimento de uma categoria imobiliária inteira.”
Para Daline, essa leitura equivocada não representa apenas um problema conceitual. Ela produz consequências econômicas relevantes: “empreendimentos imobiliários são planejados para permanecer relevantes durante décadas. Quando a sociedade muda mais rápido do que os produtos, o risco deixa de ser apenas vender menos. O risco é investir bilhões em ativos que já nascem desalinhados à demanda futura.”
Na avaliação da especialista, o Brasil enfrenta hoje um desafio diferente daquele que tradicionalmente domina o debate sobre habitação: “não estamos diante apenas de um déficit habitacional. Estamos diante de um déficit de moradia adequada. A pergunta deixou de ser quantas casas precisamos construir. A pergunta agora é se estamos construindo as casas certas para a população que existirá daqui a vinte ou trinta anos.”
Ela afirma que, enquanto o mercado concentra seus estudos em renda, localização e poder de compra, uma variável decisiva começa a ganhar protagonismo: o estágio de vida: “o mercado imobiliário brasileiro ainda segmenta seus clientes principalmente pela renda. As empresas que liderarem a próxima década serão aquelas que aprenderem a segmentá-los também pelo estágio de vida. Pessoas da mesma idade podem querer morar de formas completamente diferentes e quem continuar projetando imóveis apenas para um perfil econômico corre o risco de errar o perfil humano da demanda.”
Para a CEO, essa mudança redefine o próprio papel das incorporadoras: “não basta construir edifícios melhores. Será preciso compreender novas formas de viver. A longevidade deixa de ser um tema restrito à saúde e passa a influenciar consumo, mobilidade, serviços, tecnologia, urbanismo e mercado imobiliário. Estamos entrando na economia da longevidade.”
Ela acredita que as empresas que compreenderem esse movimento antes dos concorrentes conquistarão uma vantagem competitiva relevante nos próximos anos: “o mercado imobiliário brasileiro não está atrasado porque constrói mal. Está atrasado porque continua fazendo as perguntas erradas. Continuamos perguntando quanto o cliente ganha, mas ainda perguntamos pouco como ele pretende viver os próximos 30 anos.”
Para Daline, a transformação que se aproxima não será determinada apenas por tecnologia, sustentabilidade ou inteligência artificial aplicada aos empreendimentos, será definida pela capacidade de compreender quem viverá neles. “O Brasil não enfrenta apenas uma transição demográfica. Enfrenta uma transição de demanda. O futuro das cidades será definido menos pela altura dos edifícios e mais pela capacidade de compreender quem viverá neles. O mercado imobiliário não está apenas construindo empreendimentos. Está desenhando a forma como milhões de brasileiros viverão as próximas décadas”, enfatiza.
E Daline também lembra que cuidar da longevidade é uma forma de investir melhor: “olhar para o comportamento do mercado 60+ vai além da moradia. É praticamente uma ferramenta de prevenção que vai beneficiar toda a sociedade. Cuidar de se viver melhor reduz doenças, aumenta a felicidade e, num parámetro mais amplo, ajuda a até mesmo a reduzir custos com cuidados e doenças de uma população que passa a viver de forma cada vez mais saudável.”