Com o aumento do interesse de brasileiros em adquirir imóveis nos Estados Unidos — seja para moradia, segunda residência ou investimento em renda em dólar — o financiamento imobiliário ainda aparece como um dos temas que mais geram dúvidas. Segundo Lúcio Santana, CEO da Royal Mortgage USA, o problema não é a complexidade do sistema americano, mas a falta de método e orientação especializada.
“Quando um brasileiro me pergunta como funciona, a primeira coisa que eu explico é que não existe mistério, existe método. E que ele não precisa enfrentar isso sozinho, tentando decifrar o sistema americano na base da tentativa e erro”, afirma Santana.
A Royal Mortgage USA atua como mortgage broker, conectando clientes a diferentes bancos e estruturas de crédito, com foco especial no perfil do estrangeiro. “Nosso trabalho não é vender um banco específico, mas ajudar o cliente a escolher, entre várias opções, o caminho que melhor equilibra segurança, custo e viabilidade”, explica.
De acordo com o executivo, o processo começa muito antes da escolha do imóvel. O primeiro passo é entender o objetivo da compra. “Não é a mesma coisa financiar um imóvel para moradia futura, uma casa de férias ou um ativo voltado para renda. O objetivo muda completamente o desenho do financiamento”, destaca.
Outro ponto central é a organização do capital próprio. Para brasileiros, a entrada costuma partir de cerca de 25% do valor do imóvel, além dos custos de fechamento e reservas exigidas pelos bancos. “Nosso papel é mostrar o quadro completo. Não adianta olhar só para a entrada e ignorar os demais custos envolvidos”, explica Santana.
A estruturação financeira, tanto no Brasil quanto nos Estados Unidos, também é decisiva. Segundo ele, bancos americanos analisam coerência entre renda, movimentação bancária e capacidade financeira. “Ajudamos o cliente a entender quais documentos são mais valorizados em cada tipo de operação e como apresentar essas informações da forma correta”, afirma.
Hoje, os financiamentos para brasileiros se dividem basicamente em dois grupos: com verificação de renda e sem comprovação de renda tradicional. No primeiro, há maior exigência documental, mas, em contrapartida, condições mais competitivas. No segundo, o foco está na solidez financeira, com maior peso para entrada e reservas.
“Quanto mais documentação e transparência o cliente estiver disposto a oferecer, maior tende a ser a flexibilidade de condições. Quando ele opta por simplificar a comprovação de renda, a entrada e as reservas ganham ainda mais importância”, explica o CEO da Royal Mortgage USA.
Antes mesmo de assinar um contrato de compra, Santana recomenda a pré-análise de crédito, etapa que ajuda a validar a viabilidade do projeto e definir uma faixa realista de investimento. “Essa pré-análise funciona como um mapa. Ela reduz drasticamente o risco de o cliente se comprometer com um imóvel que depois não encaixa na estrutura de financiamento”, pontua.
Após a aprovação formal e o fechamento, o trabalho continua. “A experiência não termina na assinatura. Um bom pós-fechamento é essencial para que o cliente entenda pagamentos, prazos e próximos passos, especialmente quando o imóvel é de investimento”, afirma.
Para Santana, o principal conselho para brasileiros interessados em financiar imóveis nos Estados Unidos é tratar o processo como um projeto estruturado. “Cada cliente tem um perfil único. O que funcionou para um amigo pode não ser o ideal para você. É por isso que contar com um mortgage broker especializado em estrangeiros faz tanta diferença.”
Ele reforça ainda a importância de planejamento antecipado. “Abertura de empresa e conta bancária nos EUA, quando fazem sentido para a estratégia do cliente, não se resolvem da noite para o dia. Quem se organiza antes, passa por um processo muito mais previsível e tranquilo.”
Segundo o CEO, quando o brasileiro entende que há método, opções específicas para estrangeiros e suporte especializado, o financiamento deixa de ser um obstáculo. “Ele deixa de ser um mistério e vira um caminho estruturado, com começo, meio e fim.”
Lucio Santana