“Com essa aprovação dos cotistas, vamos trabalhar fortemente em aumentar essa diversificação que a alteração permite, reduzir riscos e buscas melhores resultados para os cotistas”
Nos últimos 12 meses, o mercado de Fundos Imobiliários passou por uma transformação relevante: os FOFs tradicionais estão sendo convertidos em fundos multiestratégia, estrutura que combina diferentes classes de ativos com exposição imobiliária e oferece maior flexibilidade de alocação. Os fundos multiestratégia já representam 5,8% da composição do IFIX, mais que o dobro dos 2,8% observados nos FOFs. Os fundos imobiliários multiestratégia têm ganhado maior tração em razão do potencial de ganho superior que esses veículos possuem ao somar e combinar ativos diferentes, com mais flexibilidade de gestão. É nesse contexto que a Rio Bravo propôs a conversão do RBFF11 em um fundo multiestratégia imobiliário, movimento que reflete a maturidade da tese e o reposicionamento do produto dentro do novo ciclo do mercado de FIIs.
A operação foi submetida à votação dos cotistas e aprovada com amplo quórum. Agora, a decisão altera a natureza do fundo, a política de investimento, o regulamento, o nome e até o ticker, que passará a ser RBFM11. O objetivo é consolidar um veículo mais eficiente, com exposição ampliada a ativos de tijolo e governança aprimorada. A estrutura multiestratégia permite ao gestor investir em diferentes frentes imobiliárias além das já exploradas hoje, como companhias listadas que atuam no ramo imobiliário, crédito direto e desenvolvimento, entre outros, sem perder o DNA fundamentalista do fundo. “Nosso foco é ampliar o potencial de retorno com uma gestão ativa e seleção de ativos reais, mantendo a essência do fundo dentro do setor imobiliário de realizar uma curadoria de excelência”, afirma Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo. Ela destaca que, diferentemente de outras transações recentes, o processo não envolve fusões ou incorporações, mas uma transformação integral do fundo, mantendo histórico e identidade próprios. “Hoje os fundos multiestratégia são negociados a um P/VP superior aos FOFs, ou seja, são melhor precificados, têm um desconto menor. Queremos explorar esse potencial de apreciação”, comenta Almeida.
Também fez parte da aprovação a mudança na metodologia de cálculo da taxa de performance e a renúncia da Rio Bravo a taxa até então provisionada no fundo, de quase R$ 4 milhões. Com isso, o cotista do fundo deve receber um “13º”, ou seja, o rendimento de R$ 0,51 por cota que o cotista tem recebido nos últimos meses e já era projetado para dezembro (mês de anúncio, com pagamento em janeiro) deve vir dobrado, conforme projeções da Rio Bravo. “Nosso objetivo foi devolver ao cotista uma parcela da taxa provisionada, ou seja, que era devida à Rio Bravo e figurava no passivo do fundo, já que estamos propondo uma nova metodologia, mais justa para um fundo que não vai mais perseguir apenas o IFIX como benchmark. Dessa forma, devolvemos parte disso, “zeramos” a taxa devida e começamos de novo, correndo atrás para gerar retornos relevantes para nossos clientes. Quem ganha é o cotista”, explica Almeida. A Rio Bravo vai informar exatamente o valor e data a ser distribuído nos próximos dias.
O RBFM11 se diferencia também pela composição da carteira: será o fundo multiestratégia mais comprado em tijolo do mercado, com alocação-alvo entre 40% e 70% em fundos de tijolo (aqueles que investem diretamente em imóveis), enquanto a média dos multiestratégia hoje é de cerca de 27%, segundo estudo da gestora. Esse viés imobiliário forte responde à demanda de investidores que buscam diversificação com lastro real e gestão ativa. “O mercado passa por uma reorganização estrutural. Os fundos multiestratégia têm ganhado espaço, mas poucos mantêm uma exposição robusta ao tijolo, são mais focados em crédito imobiliário. Nosso diferencial está justamente em ser o fundo multiestrategia mais comprado nesse setor, o que deve atrair investidores que tenham esse mesmo viés de alocação olhando mais o lado de equity imobiliário do que crédito”, explica Almeida. “Com essa aprovação dos cotistas, vamos trabalhar fortemente em aumentar essa diversificação que a alteração permite, reduzir riscos e buscas melhores resultados para os cotistas”, completa.
Com o resultado da votação, o objetivo passa a ser aumentar a liquidez e fortalecer a governança, como o desdobramento de cotas na proporção 1:5, a possibilidade de recompra de cotas pelo próprio fundo e o limite de votação para grupos de cotistas. Essas mudanças tornam o fundo mais dinâmico, transparente e adaptado ao novo ambiente regulatório. Com isso, a Rio Bravo busca alinhar sua estratégia à tendência de mercado e posicionar o RBFM11 como referência entre os multiestratégia imobiliários. “Estamos evoluindo a estrutura sem abrir mão da filosofia de longo prazo e da gestão fundamentalista que sempre marcaram nossa atuação. O investidor ganha um produto mais eficiente, com potencial de rentabilidade superior e exposição direta ao imobiliário real”, conclui Almeida.