Entrada do IBS e da CBS muda a tributação de operações imobiliárias e exige planejamento jurídico antecipado de empresas, investidores e proprietários
A reforma tributária em vigor, que substitui tributos como PIS, Cofins, ISS e ICMS pelos novos Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), começa a reconfigurar a tributação sobre operações imobiliárias no Brasil, com efeitos diretos para incorporadoras, investidores, proprietários e locadores.
A transição para o novo modelo teve início em 2026, com regras que serão implementadas gradualmente até 2033, e representa uma mudança profunda no tratamento tributário de compra e venda de imóveis, incorporações e locações. “Estamos diante de uma transformação tributária que afeta o mercado imobiliário de ponta a ponta. O IBS e a CBS alteram a forma como uma operação imobiliária é tributada, não apenas substituindo tributos antigos, mas mudando a base de cálculo e introduzindo novos critérios de conformidade, o que exige planejamento jurídico e tributário antecipado”, afirma o advogado especialista em Direito Tributário da Assis Gonçalves, Nied e Follador – Advogados, Guilherme Follador.
Atualmente, operações imobiliárias como incorporações sofrem tributação de PIS/Cofins na ordem de cerca de 3,65% sobre a receita bruta, dependendo do regime tributário adotado. Com a reforma, essas operações poderão ter uma tributação efetiva significativamente maior a título de IBS e CBS. Embora existam mecanismos de crédito, a expectativa é de que a carga tributária não retorne aos níveis observados anteriormente. “Para incorporadoras e investidores, o novo regime pode representar um aumento considerável do custo tributário, caso não haja planejamento adequado. Os créditos de IBS/CBS sobre insumos e serviços podem reduzir parte desse impacto, mas não eliminam completamente a diferença em relação ao regime anterior”, explica Follador.
Locadores e pequenos investidores também entram no radar do fisco
A reforma tributária também muda a tributação sobre a locação de imóveis. Segundo as regras atuais, pessoas físicas que possuem mais de três imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil passam a ser consideradas contribuintes do IBS e da CBS, o que representa um novo patamar de obrigações tributárias e potenciais custos adicionais, com possíveis reflexos até nos valores de aluguel no mercado. Follador observa que esse aspecto é especialmente relevante para indivíduos e pequenos investidores. “Para quem investe em imóveis residenciais ou comerciais, a troca de regime tributário significa rever contratos, premissas de preço e estratégias de negócio. Às vezes faz sentido constituir instrumentos societários ou rever a estrutura de locação para otimizar a carga tributária legalmente”, alerta o especialista.
Além disso, a reforma prevê redutores tributários que podem atenuar a base de cálculo do IBS/CBS em situações específicas, como contratos de locação residencial, mas esses benefícios têm limites e implicam condições técnicas e documentais rigorosas.
O ano de 2026 é considerado um ano de transição: a nova tributação começa a ser implementada em paralelo ao sistema antigo, permitindo uma adaptação gradual de contribuintes e sistemas contábeis, sem impacto imediato de caixa. “Esse período é estratégico. As empresas e investidores que se anteciparem com planejamento jurídico, análise contratual e ajustes fiscais poderão reduzir custos à medida que a reforma progride para sua fase plena, a ser concluída em 2033”, afirma Follador, que elenca tendências para 2026 e próximos anos:
– Companhias e incorporadoras deverão revisar seus modelos de custo e precificação para acomodar a nova tributação.
– Locadores e gestores de carteira imobiliária precisam avaliar se novas regras de tributação se aplicarão e como mitigar impactos por meio de estruturas jurídicas eficientes.
– Contratos de compra e venda necessitam de cláusulas claras sobre destaque de tributos, aproveitamento de crédito e compliance fiscal.
A reforma tributária, ainda em fase de regulamentação e adaptação, cria um cenário complexo e técnico, que torna o papel de especialistas jurídicos e tributários essencial para a tomada de decisões no mercado imobiliário brasileiro.