{"id":31912,"date":"2021-08-26T11:55:24","date_gmt":"2021-08-26T11:55:24","guid":{"rendered":"https:\/\/economiasa.com.br\/?p=31912"},"modified":"2021-08-26T11:55:24","modified_gmt":"2021-08-26T11:55:24","slug":"build-to-suit-solucao-para-crescimento-em-tempos-de-crise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/economiasa.com.br\/blog\/build-to-suit-solucao-para-crescimento-em-tempos-de-crise\/","title":{"rendered":"“Build-to-Suit”: Solu\u00e7\u00e3o para crescimento em tempos de crise?"},"content":{"rendered":"\n

Por Rafael Verdant e Ana Sarah Schneider Berillo*<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

Dirigindo pelo interior de S\u00e3o Paulo, ou por cidades do Sul do Brasil, certamente voc\u00ea ir\u00e1 se deparar com placas propagandeando o \u201cBuild-to-Suit\u201d, ou mesmo a sigla \u201cBTS\u201d. Entender o significado do conceito \u00e9 o primeiro passo para alcan\u00e7ar os motivos que levam ao aumento significativo de oferta dessa modalidade de neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

O \u201cBuild-to-Suit\u201d representa um modelo de contrato de incorpora\u00e7\u00e3o, no qual, via de regra, h\u00e1 tr\u00eas figuras principais: o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, o incorporador, e o terceiro (aquele que efetivamente ir\u00e1 usufruir do bem), embora, por vezes, a figura do propriet\u00e1rio e do incorporador se confundam em uma \u00fanica pessoa. Dentro do contrato de incorpora\u00e7\u00e3o no modelo \u201cBuild-to-Suit\u201d, o terceiro locat\u00e1rio firma com o incorporador um contrato para constru\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel \u201csob medida\u201d, que ap\u00f3s conclu\u00eddo, ser\u00e1 utilizado exclusivamente pelo locat\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Na pr\u00e1tica, a l\u00f3gica \u00e9 bastante simples. O propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, junto com o incorporador, anuncia o seu terreno e buscam captar interessados. Encontrado o interessado e formalizado o contrato, o incorporador desenvolver\u00e1 todo um projeto para atendimento das necessidades espec\u00edficas daquele interessado, criar-se-\u00e1 um local totalmente pensado para aquele locat\u00e1rio, que ficar\u00e1 contratualmente obrigado a permanecer no im\u00f3vel por um per\u00edodo suficiente, por certo, para que o incorporador possa reaver o capital investido.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o estamos aqui falando de uma inova\u00e7\u00e3o, em vistas que o \u201cBuild-to-Suit\u201d n\u00e3o \u00e9 novo, e est\u00e1 previsto no arcabou\u00e7o legislativo brasileiro desde os idos de 2012, quando a Lei no 12.744, de 19 de dezembro de 2012, alterou a Lei de Loca\u00e7\u00f5es e introduziu o artigo 54-A, estabelecendo uma s\u00e9rie de garantias para essa modalidade, notadamente criando maior seguran\u00e7a para os integrantes do contrato, ao passo que garante ao locador (ou incorporador) a possibilidade de reaver o capital investido, e ao locat\u00e1rio, por outro lado, de que n\u00e3o haver\u00e1 rescis\u00e3o imotivada do contrato por parte do locador.<\/p>\n\n\n\n

Temos aqui, neste modelo de contrato, possibilidades de melhor adequa\u00e7\u00e3o, por exemplo, de neg\u00f3cio para instala\u00e7\u00e3o log\u00edstica e de escrit\u00f3rios. Embora ainda engatinhe no Brasil, o BTS j\u00e1 \u00e9 uma realidade nos Estados Unidos, onde essa esp\u00e9cie de contrata\u00e7\u00e3o \u00e9 utilizada por grandes companhias, como o Walgreens, Starbucks e Amazon. A explica\u00e7\u00e3o para escolha do BTS por essas grandes companhias \u00e9 quase \u00f3bvia, ou seja, a possibilidade de uma personaliza\u00e7\u00e3o, sem imobiliza\u00e7\u00e3o de valores ou mesmo necessidade de obten\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito em bancos e financeiras.<\/p>\n\n\n\n

Por essa l\u00f3gica, as tr\u00eas partes envolvidas acabam, de alguma maneira, sendo remuneradas pela incorpora\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que o respons\u00e1vel pelo projeto e constru\u00e7\u00e3o ser\u00e1 remunerado pelo seu servi\u00e7o, o propriet\u00e1rio ser\u00e1 remunerado com o incremento da constru\u00e7\u00e3o em seu terreno e com fra\u00e7\u00e3o do aluguel, e o locat\u00e1rio ter\u00e1 um projeto personalizado, com a possibilidade de reverter custos no crescimento dos neg\u00f3cios, ou no incremento do seu fundo de caixa, e, por muitas vezes, conseguir\u00e1 deduzir despesas e custos operacionais da base de c\u00e1lculo do Imposto de Renda da Pessoa Jur\u00eddica e da CSLL e da base de c\u00e1lculo do PIS e COFINS \u2013 se esse novo \u201csite\u201d for utilizado diretamente pelo locat\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, nem tudo s\u00e3o flores. Isso porque existem tamb\u00e9m desvantagens deste tipo de contrato quando comparado a uma simples loca\u00e7\u00e3o, em vistas que uma constru\u00e7\u00e3o nova e personalizada n\u00e3o \u00e9 barata e precisa ter esse investimento remunerado, o que faz que seja naturalmente maior o valor do aluguel, que, consequentemente, tamb\u00e9m, ser\u00e1 ajustado por um per\u00edodo maior.<\/p>\n\n\n\n

Essa modalidade contratual, por trazer elementos h\u00edbridos dos contratos de loca\u00e7\u00e3o e de compra e venda, por certo acaba por apresentar alguns pontos negativos de ambas as modalidades como, por exemplo, as perdas de garantias imobili\u00e1rias para eventuais financiamentos que pretenda o locat\u00e1rio realizar, bem como os altos custos decorrentes das obras de adapta\u00e7\u00e3o ou constru\u00e7\u00e3o, os quais lhe s\u00e3o repassados por meio dos alugu\u00e9is em patamares mais elevados que o do tradicional contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Para o locador, aquele que receber\u00e1 os frutos da loca\u00e7\u00e3o, tamb\u00e9m h\u00e1 alguns fatores que podem preocupar. Conforme consolidado na jurisprud\u00eancia e tipificado por meio da inser\u00e7\u00e3o do art. 54-A da Lei de Loca\u00e7\u00f5es, \u00e9 extremamente dif\u00edcil a revis\u00e3o contratual do BTS, de tal modo que essa garantia de seguran\u00e7a jur\u00eddica em meio a alta mutabilidade do mercado imobili\u00e1rio protege o locat\u00e1rio, o qual ter\u00e1 certeza acerca do valor devido por todo o per\u00edodo contratual, mas, por conseguinte, pode acarretar em preju\u00edzos ao locador, considerando que uma eventual valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel n\u00e3o ser\u00e1 acompanhada da respectiva revis\u00e3o no valor do aluguel, bem como n\u00e3o poder\u00e1 rescindir unilateralmente o contrato.<\/p>\n\n\n\n

Conforme pode-se observar, mesmo os aspectos que podem se tornar negativos, muitas vezes compensam o investimento, devido \u00e0s vantagens dessa modalidade contratual. Contudo, por ser um investimento que demanda alto custo inicial, surge o questionamento acerca de sua viabilidade em momentos de crise.<\/p>\n\n\n\n

O cen\u00e1rio posterior \u00e0 tipifica\u00e7\u00e3o legal do BTS no ordenamento jur\u00eddico brasileiro demonstra que per\u00edodos de retra\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica podem limitar e inibir a contrata\u00e7\u00e3o nesse modelo, possivelmente devido ao alto investimento por parte dos investidores, bem como da fixa\u00e7\u00e3o de um compromisso por prazo consider\u00e1vel para o locat\u00e1rio. Essas condi\u00e7\u00f5es, em um momento de incertezas, podem levar muitos a repensarem antes de optar por essa modalidade contratual.<\/p>\n\n\n\n

Outro ponto relevante a ser considerado \u00e9 o fato de as rela\u00e7\u00f5es empresariais estarem se desenvolvendo a uma velocidade crescente por meios digitais, sobretudo ap\u00f3s as restri\u00e7\u00f5es sanit\u00e1rias impostas pela pandemia da COVID-19. Muitas empresas perceberam as vantagens de adotar a modalidade remota ou h\u00edbrida em seus neg\u00f3cios, o que reduz consideravelmente seus custos operacionais.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, em contrapartida, durante esse per\u00edodo ocorreu um grande crescimento da demanda por produtos vendidos por plataformas digitais, reestruturando de forma consider\u00e1vel a din\u00e2mica das rela\u00e7\u00f5es de consumo, o que leva a ponderar o fato de que os contratos na modalidade \u201cbuild-to-suit\u201d s\u00e3o frequentemente utilizados para constru\u00e7\u00e3o de dep\u00f3sitos que atendam as especificidades exigidas por cada esp\u00e9cie de neg\u00f3cio, podendo se tornar uma excelente op\u00e7\u00e3o \u00e0quelas empresas que est\u00e3o crescendo em meio \u00e0 crise.<\/p>\n\n\n\n

Embora a tend\u00eancia observada seja de que o capital humano ocupe cada vez menos espa\u00e7os f\u00edsicos em uma mesma empresa, ao capital material tem-se observado o movimento inverso, necessitando cada vez mais de espa\u00e7os personalizados que os comporte de maneira adequada.<\/p>\n\n\n\n

Crises econ\u00f4micas muitas vezes s\u00e3o momentos de grandes mudan\u00e7as e reestrutura\u00e7\u00f5es das rela\u00e7\u00f5es empresariais, e a recente crise sanit\u00e1ria mundial n\u00e3o foi diferente. As rela\u00e7\u00f5es est\u00e3o se alterando de forma extremamente r\u00e1pida, e as empresas precisam se adaptar as novas demandas. Contudo, o cen\u00e1rio de crise limita o capital financeiro para investimentos e tem como contrapartida suas necessidades de crescimento para se manterem competitivas no mercado. Tal cen\u00e1rio pode tornar ainda mais atrativa a modalidade de contrato BTS.<\/p>\n\n\n\n

Ao aderir a essa modalidade contratual, apesar dos longos prazos previstos, o custo inicial \u00e9 reduzido drasticamente, ao passo que suas necessidades espec\u00edficas s\u00e3o atendidas, o que n\u00e3o seria poss\u00edvel em um contrato de loca\u00e7\u00e3o tradicional. Ainda, seu capital financeiro fica livre para diversificar seus investimentos, sem a necessidade de ser congelado na compra de um im\u00f3vel que viabilize o desenvolvimento de sua atividade empresarial, al\u00e9m das vantagens fiscais j\u00e1 citadas.<\/p>\n\n\n\n

A instabilidade trazida por momentos de crise apresenta in\u00fameras dificuldades que precisam ser superadas, estando a instabilidade do mercado imobili\u00e1rio entre elas, por\u00e9m a modalidade contratual do \u201cbuild-to-suit\u201d apresenta uma consistente op\u00e7\u00e3o para atravessar essa dificuldade espec\u00edfica, se tornando um contrato extremamente vantajoso e atrativo para empreendimentos empresariais, e, portanto, uma alternativa plaus\u00edvel para superar crises econ\u00f4micas em meio \u00e0 busca pelo reaquecimento da economia.<\/p>\n\n\n\n

*<\/em>Rafael Verdant<\/em><\/strong>\u00a0\u00e9 advogado graduado pela Faculdade Nacional de Direito da Universidade Federal do Rio de Janeiro, tendo recebido a Dignidade Acad\u00eamica Cum Laude, por conta do desempenho no curso de gradua\u00e7\u00e3o. P\u00f3s-graduado em Direito Processual Civil e Gest\u00e3o Jur\u00eddica pelo Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC), atua no escrit\u00f3rio Albuquerque Melo Advogados;\u00a0<\/em>Ana Sarah Schneider Berilo<\/em><\/strong>\u00a0\u00e9 estudante de Direito da Universidade Federal do Rio de Janeiro, atua como estagi\u00e1ria do escrit\u00f3rio Albuquerque Melo.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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