{"id":65469,"date":"2025-07-24T15:17:25","date_gmt":"2025-07-24T18:17:25","guid":{"rendered":"https:\/\/economiasa.com.br\/blog\/?p=65469"},"modified":"2025-07-24T15:17:26","modified_gmt":"2025-07-24T18:17:26","slug":"stj-decide-que-e-necessario-a-quitacao-do-imovel-para-a-adjudicacao-compulsoria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/economiasa.com.br\/blog\/stj-decide-que-e-necessario-a-quitacao-do-imovel-para-a-adjudicacao-compulsoria\/","title":{"rendered":"STJ decide que \u00e9 necess\u00e1rio a quita\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"300\" height=\"300\" src=\"https:\/\/economiasa.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Douglas-Cabral.jpg\" alt=\"Douglas Cabral\nDivulga\u00e7\u00e3o\" class=\"wp-image-65470\" srcset=\"https:\/\/economiasa.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Douglas-Cabral.jpg 300w, https:\/\/economiasa.com.br\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Douglas-Cabral-150x150.jpg 150w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Douglas Cabral\nDivulga\u00e7\u00e3o<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p><em>Decis\u00e3o da Terceira Turma impacta compradores de im\u00f3veis com pagamentos parciais; especialista analisa consequ\u00eancias pr\u00e1ticas e alternativas legais<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) ao julgar o Recurso Especial n\u00ba 2.207.433\/SP consolidou o entendimento, de que a teoria do adimplemento substancial n\u00e3o pode fundamentar pedido de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Especialista explica a relev\u00e2ncia jur\u00eddica da decis\u00e3o, o que \u00e9 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria e quais os requisitos exigidos por lei.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>A Terceira Turma do STJ estabeleceu que a teoria do adimplemento substancial n\u00e3o se aplica \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de im\u00f3veis. Foi decidido que a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria (a\u00e7\u00e3o judicial que tem por objetivo a obten\u00e7\u00e3o de senten\u00e7a que substitui a vontade do vendedor para fins de transfer\u00eancia da propriedade) exige a quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o pactuado, mesmo que as parcelas remanescentes j\u00e1 estejam prescritas.<\/p>\n\n\n\n<p>O caso julgado versou sobre a compra de um im\u00f3vel em 2007, em que o casal comprador realizou o pagamento de 80% do valor e, ap\u00f3s o vencimento das parcelas remanescentes, n\u00e3o houve qualquer cobran\u00e7a da incorporadora. Transcorrido o prazo prescricional de 5 anos, previsto em lei para a cobran\u00e7a de d\u00edvidas desta natureza, foi ajuizada a a\u00e7\u00e3o declarat\u00f3ria de prescri\u00e7\u00e3o cumulada com pedido de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do im\u00f3vel. A a\u00e7\u00e3o foi julgada procedente em primeira inst\u00e2ncia, mas o Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo reformou a senten\u00e7a, mantendo o reconhecimento da prescri\u00e7\u00e3o e afastando o pedido de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria que, na \u00f3tica do TJSP, s\u00f3 seria vi\u00e1vel com a demonstra\u00e7\u00e3o da quita\u00e7\u00e3o total do contrato, o que levou o STJ a reavaliar a quest\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>No ac\u00f3rd\u00e3o, a relatora ministra do STJ Nancy Andrighi fundamentou o entendimento com base em dois pilares legais. Primeiro, destacou que a teoria do adimplemento substancial \u2014 prevista no \u00e2mbito da boa-f\u00e9 objetiva \u2014 n\u00e3o suprime a exig\u00eancia legal de demonstra\u00e7\u00e3o do pagamento integral para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, pois sua aplica\u00e7\u00e3o nessa hip\u00f3tese criaria est\u00edmulo ao inadimplemento deliberado das parcelas finais e comprometeria a boa-f\u00e9 contratual. Conforme enfatizado pela ministra, a prescri\u00e7\u00e3o extingue a pretens\u00e3o de cobran\u00e7a, contudo, n\u00e3o extingue a d\u00edvida em si, de modo que o simples reconhecimento da prescri\u00e7\u00e3o n\u00e3o basta para afastar a necessidade de demonstra\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o integral exigida para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n<p>Sobre a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil, o\u00a0<strong>advogado Douglas Cabral, especialista em Direito Imobili\u00e1rio no escrit\u00f3rio Barcellos Tucunduva Advogados<\/strong>, esclarece que se trata de um instrumento jur\u00eddico que permite ao comprador, na hip\u00f3tese de recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva, ajuizar a\u00e7\u00e3o para \u00a0obter a senten\u00e7a que substitui a vontade do vendedor para fins de transfer\u00eancia de propriedade do im\u00f3vel, desde que o comprador tenha cumprido integralmente suas obriga\u00e7\u00f5es contratuais e desde que sejam observados todos os requisitos legais.<\/p>\n\n\n\n<p>Segundo ele, a decis\u00e3o reafirma que mesmo que os compradores tenham quitado mais de 80% do valor de compra e mesmo que haja o reconhecimento da prescri\u00e7\u00e3o do saldo devedor residual, isso por si s\u00f3 n\u00e3o basta para permitir a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do im\u00f3vel, sendo necess\u00e1ria a demonstra\u00e7\u00e3o da quita\u00e7\u00e3o integral da compra. \u201cO voto da ministra \u00e9 fundamentado na distin\u00e7\u00e3o entre a d\u00edvida que existe e d\u00edvida que pode ser exigida. A prescri\u00e7\u00e3o impede a cobran\u00e7a judicial da d\u00edvida, mas n\u00e3o demonstra a quita\u00e7\u00e3o integral do d\u00e9bito, e o adimplemento substancial \u2014 uma constru\u00e7\u00e3o da boa-f\u00e9 objetiva \u2014 n\u00e3o se estende \u00e0s situa\u00e7\u00f5es reguladas pela adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria\u201d, diz o advogado.<\/p>\n\n\n\n<p>Diante desse cen\u00e1rio, o advogado destaca duas alternativas pr\u00e1ticas ao comprador inadimplente cujo saldo restante j\u00e1 esteja prescrito. \u201cA primeira alternativa, seria negociar diretamente com o vendedor a outorga da escritura definitiva, de modo consensual, para evitar a tramita\u00e7\u00e3o judicial. A segunda alternativa seria ingressar com a a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o correspondente para obter o reconhecimento da propriedade pela prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva, conforme sugerido pela ministra em seu voto, desde que estejam preenchidos todos os requisitos legais, como por exemplo a posse mansa, pac\u00edfica e prolongada e o\u00a0<em>animus domini (inten\u00e7\u00e3o de ter a coisa como sua)<\/em>. \u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Cabral observa que o acordo tende a ser mais r\u00e1pido e econ\u00f4mico, enquanto a usucapi\u00e3o exige planejamento, an\u00e1lise t\u00e9cnica, documenta\u00e7\u00e3o robusta e aten\u00e7\u00e3o aos prazos legais. \u201cO reconhecimento de necessidade de demonstra\u00e7\u00e3o do pagamento integral da compra imposta pelo STJ elimina qualquer margem para adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria baseada em quita\u00e7\u00e3o parcial ou prescri\u00e7\u00e3o residual da d\u00edvida, restando ao comprador apenas a via consensual com o vendedor ou a usucapi\u00e3o como alternativas leg\u00edtimas para a regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade\u201d, ressalta o especialista.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Fonte:<\/strong>\u00a0Douglas Cabral: advogado, p\u00f3s-graduado em Direito Imobili\u00e1rio (EPD), especialista em Processo Civil pelo Mackenzie, advogado no escrit\u00f3rio Barcellos Tucunduva Advogados e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio (IBRADIM).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Informa\u00e7\u00f5es \u00e0 imprensa<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sobre a M2 Comunica\u00e7\u00e3o Jur\u00eddica\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0<\/strong>\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>A M2 Comunica\u00e7\u00e3o Jur\u00eddica \u00e9 uma ag\u00eancia especializada nos segmentos econ\u00f4mico e do Direito. Contamos com diversas fontes que atuam em \u00e2mbito nacional e internacional, com ampla viv\u00eancia nos mais diversos assuntos que afetam a economia, sociedade e as rela\u00e7\u00f5es empresariais. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Atendimento geral \u00e0 imprensa: (11) 4040-3666<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Elisangela Andrade \u2013\u00a0<a href=\"mailto:elisangela.andrade@m2comunicacao.com.br\">elisangela.andrade@m2comunicacao.com.br<\/a>\u00a0 \u2013 (11) 94942-6924 (WhatsApp)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Aline Moura \u2013\u00a0<a href=\"mailto:aline.moura@m2comunicacao.com.br\">aline.moura@m2comunicacao.com.br<\/a>\u00a0 \u2013 (11) 97041-7447 (WhatsApp)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Bruna Ferr\u00e3o \u2013\u00a0<a href=\"mailto:bruna.ferrao@m2comunicacao.com.br\">bruna.ferrao@m2comunicacao.com.br<\/a>\u00a0 \u2013 (11) 99025-3827 (WhatsApp)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Jonas Aguilar \u2013\u00a0<a href=\"mailto:jonas.aguilar@m2comunicacao.com.br\">jonas.aguilar@m2comunicacao.com.br<\/a>\u00a0 \u2013 (11) 96576-3644 (WhatsApp)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>M\u00e1rcio Santos \u2013\u00a0<a href=\"mailto:marcio.santos@m2comunicacao.com.br\">marcio.santos@m2comunicacao.com.br<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Natasha Guerrize \u2013\u00a0<a href=\"mailto:natasha.guerrize@m2comunicacao.com.br\">natasha.guerrize@m2comunicacao.com.br<\/a>\u00a0 \u2013 (13) 98876-4035 (WhatsApp)\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Decis\u00e3o da Terceira Turma impacta compradores de im\u00f3veis com pagamentos parciais; especialista analisa consequ\u00eancias pr\u00e1ticas e alternativas legais O Superior Tribunal de&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":65470,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2741],"tags":[],"ppma_author":[],"class_list":{"0":"post-65469","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-imoveis"},"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - 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