{"id":75305,"date":"2026-01-30T11:34:58","date_gmt":"2026-01-30T14:34:58","guid":{"rendered":"https:\/\/economiasa.com.br\/blog\/?p=75305"},"modified":"2026-01-30T11:35:00","modified_gmt":"2026-01-30T14:35:00","slug":"pesquisadores-da-unesp-investigam-efeitos-da-crescente-influencia-do-capital-financeiro-sobre-a-producao-de-moradias-no-brasil","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/economiasa.com.br\/blog\/pesquisadores-da-unesp-investigam-efeitos-da-crescente-influencia-do-capital-financeiro-sobre-a-producao-de-moradias-no-brasil\/","title":{"rendered":"Pesquisadores da Unesp investigam efeitos da crescente influ\u00eancia do capital financeiro sobre a produ\u00e7\u00e3o de moradias no Brasil"},"content":{"rendered":"\n

Com foco em cidades m\u00e9dias, rede que integra 11 universidades analisa elementos da din\u00e2mica imobili\u00e1ria, como varia\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os e dire\u00e7\u00e3o da expans\u00e3o urbana no territ\u00f3rio, usando metodologia inovadora de coleta de dados em an\u00fancios da internet<\/em><\/p>\n\n\n\n

Dados dos \u00faltimos censos demogr\u00e1ficos mostraram que a din\u00e2mica populacional na maior parte das metr\u00f3poles e grandes cidades brasileiras parece estar se aproximando de uma estagna\u00e7\u00e3o. O crescimento, segundo sugerem os \u00faltimos levantamentos publicados pelo IBGE em 2010 e em 2022, parece se concentrar nas cidades m\u00e9dias. Estas est\u00e3o, em sua maioria, situadas no interior do territ\u00f3rio e integradas a novos eixos de crescimento econ\u00f4mico, muitas vezes ligados a atividades do agroneg\u00f3cio. Observar a din\u00e2mica imobili\u00e1ria desses munic\u00edpios com popula\u00e7\u00f5es entre 100 mil e 500 mil habitantes, portanto, torna-se essencial para orientar as pol\u00edticas p\u00fablicas, em especial no que se refere \u00e0 produ\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e \u00e0 expans\u00e3o territorial.<\/p>\n\n\n\n

Um problema com essa abordagem \u00e9 que, enquanto nas grandes cidades e metr\u00f3poles existem diversos grupos de pesquisa, entidades e ve\u00edculos de imprensa produzindo, divulgando e discutindo dados imobili\u00e1rios, a maior parte das cidades m\u00e9dias recebe menos aten\u00e7\u00e3o e escrut\u00ednio. Na Unesp, pesquisadores no c\u00e2mpus de Presidente Prudente criaram uma rede de pesquisa que re\u00fane, atualmente, dezenas de integrantes de 11 universidades brasileiras para sistematizar e analisar bancos de dados sobre mercados imobili\u00e1rios das \u00e1reas urbanas m\u00e9dias brasileiras. Para isso, fazem uso de estrat\u00e9gias in\u00e9ditas para a aquisi\u00e7\u00e3o de dados em grandes plataformas de an\u00fancios imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

A ideia \u00e9 que, ao observar a din\u00e2mica das cidades m\u00e9dias a partir de projetos de pesquisa estruturados, dados confi\u00e1veis e ferramentas metodol\u00f3gicas inovadoras, munic\u00edpios de porte mediano podem orientar melhor esse crescimento a fim de evitar alguns dos problemas presentes nas grandes cidades, como o alto d\u00e9ficit habitacional, faveliza\u00e7\u00e3o e ocupa\u00e7\u00e3o de \u00e1reas irregulares e de risco, por exemplo.<\/p>\n\n\n\n

Em 2023, a lacuna na produ\u00e7\u00e3o de dados espec\u00edficos para os munic\u00edpios m\u00e9dios motivou a cria\u00e7\u00e3o do Observat\u00f3rio Nacional de Monitoramento e Avalia\u00e7\u00e3o de Din\u00e2micas Imobili\u00e1rias e Fundi\u00e1rias, que desde o seu in\u00edcio conta com o financiamento do CNPq e, mais recentemente, tamb\u00e9m da Fapesp, por meio do Projeto Gera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Para o economista Everaldo Melazzo, docente Departamento de Planejamento, Urbanismo e Ambiente da Faculdade de Ci\u00eancias e Tecnologia da Unesp em Presidente Prudente, entender melhor os elementos dessa din\u00e2mica imobili\u00e1ria, que envolve a varia\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os da terra e dos im\u00f3veis, a dire\u00e7\u00e3o para onde se move a expans\u00e3o territorial urbana, os processos de verticaliza\u00e7\u00e3o ou a implanta\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os residenciais fechados, permite estabelecer conex\u00f5es com pol\u00edticas p\u00fablicas fundamentais para a qualidade de vida do cidad\u00e3o, como o transporte coletivo, o atendimento p\u00fablico \u00e0 sa\u00fade ou o acesso \u00e0 educa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEu entendo que a depender da din\u00e2mica imobili\u00e1ria que se estabelece numa cidade, ela pode se tornar uma matriz geradora de um processo de desigualdade que acaba rebatendo em todas as outras pol\u00edticas p\u00fablicas\u201d, explica o professor. \u201cN\u00e3o \u00e9 apenas a falta de escola. \u00c9 falta de moradia perto das escolas. N\u00e3o \u00e9 falta de um posto de sa\u00fade. \u00c9 falta de moradia onde os postos de sa\u00fade est\u00e3o. N\u00e3o \u00e9 s\u00f3 a falta de \u00f4nibus. \u00c9 um planejamento em que os \u00f4nibus circulem de forma que atendam aos cidad\u00e3os que realmente precisam deles\u201d, diz.<\/p>\n\n\n\n

Raspando dados em an\u00fancios imobili\u00e1rios<\/strong>
Melazzo explica que, em especial no contexto das cidades m\u00e9dias, existe uma dificuldade na aquisi\u00e7\u00e3o desses dados, que costumam estar registrados em prefeituras ou nos cart\u00f3rios, e em ambos os casos seu acesso \u00e9 dif\u00edcil e fragmentado. Por isso, uma das primeiras a\u00e7\u00f5es do observat\u00f3rio tem sido explorar novas tecnologias, desenvolvendo t\u00e9cnicas de\u00a0web scraping<\/em>\u00a0para a coleta automatizada de dados de pre\u00e7os de im\u00f3veis em plataformas de an\u00fancios imobili\u00e1rios, uma contribui\u00e7\u00e3o metodol\u00f3gica importante para este campo da Geografia.<\/p>\n\n\n\n

Segundo o docente, essa estrat\u00e9gia j\u00e1 vem sendo extensivamente aplicada em estudos imobili\u00e1rios na China, enquanto nos Estados Unidos e Europa, a t\u00e9cnica tem ajudado a observar o impacto das plataformas de loca\u00e7\u00e3o por temporada, como o AirBnB, nos pre\u00e7os dos im\u00f3veis em cidades tur\u00edsticas. \u201cO Brasil est\u00e1 chegando tarde nessa estrat\u00e9gia\u201d, diz. \u201cAo longo desses primeiros dois anos n\u00f3s temos caminhado de forma mais lenta porque os dados sempre precisaram ser saneados. Era necess\u00e1rio desenvolver uma s\u00e9rie de procedimentos para limp\u00e1-los, mas a pesquisa j\u00e1 est\u00e1 apurando coisas impressionantes\u201d, afirma o docente do c\u00e2mpus de Presidente Prudente.<\/p>\n\n\n\n

As primeiras observa\u00e7\u00f5es desse levantamento, ainda que iniciais, j\u00e1 t\u00eam revelado algumas informa\u00e7\u00f5es interessantes para o Observat\u00f3rio, como a abrang\u00eancia territorial dessas plataformas, que j\u00e1 atuam em mais de 80% dos munic\u00edpios brasileiros. As primeiras coletas e tratamento dos dados obtidos a partir da raspagem das plataformas apontam um potencial de an\u00e1lise em escalas nacional, para aglomera\u00e7\u00f5es urbanas e em n\u00edvel de munic\u00edpio.<\/p>\n\n\n\n

\u201cJ\u00e1 estamos identificando os tipos de produtos imobili\u00e1rios mais ofertados: casas, apartamentos ou terrenos, e a composi\u00e7\u00e3o do mercado nas aglomera\u00e7\u00f5es ou mesmo os pre\u00e7os nas cidades. Isso revela as desigualdades intraurbanas, com maior ou menor intensidade, em diferentes regi\u00f5es do pa\u00eds\u201d, explica Melazzo.<\/p>\n\n\n\n

Segundo o docente, a diferen\u00e7a entre os pre\u00e7os dos im\u00f3veis mais caros e dos mais baratos est\u00e1 ficando cada vez maior. \u201cOu seja, tanto o rico quanto o pobre est\u00e3o pagando cada vez mais caro no im\u00f3vel, mas a diferen\u00e7a entre esses pre\u00e7os est\u00e1 se ampliando cada vez mais\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Embora a estrat\u00e9gia metodol\u00f3gica tenha se mostrado promissora, o docente prega cautela com o material obtido via\u00a0web scraping<\/em>\u00a0e refor\u00e7a a import\u00e2ncia de realizar um bom tratamento desses dados. \u201cQuando observamos o levantamento feito em munic\u00edpios pequenos, por exemplo, os resultados n\u00e3o foram t\u00e3o bons. \u00c9 na interpreta\u00e7\u00e3o dos dados, e n\u00e3o nos dados em si, que iremos ver semelhan\u00e7as e diferen\u00e7as nos mercados\u201d, diz.<\/p>\n\n\n\n

Agrupando dados imobili\u00e1rios, demogr\u00e1ficos e econ\u00f4micos<\/strong>
Os primeiros resultados obtidos a partir da nova metodologia t\u00eam permitido aos pesquisadores comparar diferentes cidades brasileiras quanto ao tipo de im\u00f3vel mais ofertado (casas, apartamentos, casas em espa\u00e7os fechados, terrenos, etc), os patamares e as amplitudes de pre\u00e7o. O cruzamento desses dados com informa\u00e7\u00f5es relativas ao porte da cidade, sua base econ\u00f4mica e localiza\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica permitiu agrupar os munic\u00edpios em quatro perfis.<\/p>\n\n\n\n

Um primeiro grupo foi composto por cidades de oferta imobili\u00e1ria diversa e grande diferen\u00e7a entre pre\u00e7os m\u00e1ximos e m\u00ednimos dos im\u00f3veis, um perfil predominante em regi\u00f5es metropolitanas e nas cidades m\u00e9dias localizadas na por\u00e7\u00e3o centro-sul do pa\u00eds. Um segundo conjunto foi composto por munic\u00edpios com mercado imobili\u00e1rio din\u00e2mico e diversificado, mas com menor diferen\u00e7a de pre\u00e7os, t\u00edpico de cidades m\u00e9dias situadas em regi\u00f5es de atividade econ\u00f4mica moderada.<\/p>\n\n\n\n

Outro grupo re\u00fane cidades de menor atividade e diversifica\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, mas com grande amplitude de pre\u00e7os, perfil predominante em locais que passam por intensas transforma\u00e7\u00f5es das atividades econ\u00f4micas, em geral ligados ao setor do agroneg\u00f3cio e situadas principalmente no interior do pa\u00eds. Por fim, um grupo de cidades com baixa din\u00e2mica na oferta de im\u00f3veis e menores portes demogr\u00e1ficos, onde tamb\u00e9m foram observados pre\u00e7os pouco d\u00edspares.<\/p>\n\n\n\n

Embora in\u00e9dito, o resultado observado pelos pesquisadores n\u00e3o \u00e9 exatamente uma surpresa. O docente explica que o aumento no pre\u00e7o dos im\u00f3veis ocorre de forma generalizada no pa\u00eds e \u00e9 consequ\u00eancia direta de dois fatores, principalmente.
Primeiro, uma pol\u00edtica habitacional praticada h\u00e1 anos pelo governo federal que prioriza a oferta de cr\u00e9dito para aquisi\u00e7\u00e3o de moradia.<\/p>\n\n\n\n

\u201cTodos os estudos de mercado imobili\u00e1rio mostram que apenas aumentar o volume de cr\u00e9dito sem outras medidas adicionais tem um efeito imediato sobre o aumento no pre\u00e7o da terra e dos im\u00f3veis\u201d, aponta. Al\u00e9m de tornar os im\u00f3veis mais caros, explica Melazzo, essa oferta de cr\u00e9dito tampouco alcan\u00e7a o grupo da popula\u00e7\u00e3o que recebe entre 0 e 3 sal\u00e1rios m\u00ednimos, onde se concentra a maior parte do d\u00e9ficit habitacional.<\/p>\n\n\n\n

Outro fator diz respeito ao plano municipal, em que prefeituras de cidades m\u00e9dias e pequenas t\u00eam dificuldades t\u00e9cnicas ou mesmo falta de interesse pol\u00edtico para aprimorar sua pol\u00edtica urbana por meio de bons planos diretores, defini\u00e7\u00e3o de \u00e1reas de zoneamento ou estabelecimento de IPTU progressivo.<\/p>\n\n\n\n

\u201cNossos gestores municipais n\u00e3o s\u00e3o capazes de avan\u00e7ar um cent\u00edmetro na moderniza\u00e7\u00e3o de seus instrumentos urban\u00edsticos ou pelo menos ter sensibilidade social para compreender essa din\u00e2mica e atacar esses problemas com legisla\u00e7\u00f5es locais\u201d, lamenta. \u201cNo caso das cidades m\u00e9dias isso fica ainda mais evidente quando se observa a intensa e r\u00e1pida expans\u00e3o territorial baseada em mecanismos financeiros que n\u00e3o contemplam o grupo de 0 a 3 sal\u00e1rios m\u00ednimos\u201d, diz Melazzo.<\/p>\n\n\n\n

Leia a\u00a0reportagem completa no Jornal da Unesp<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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