Vinicius Cunha, advogado tributarista e s\u00f3cio da MBW Advocacia, alerta para aumento de tributos como IPTU, ITBI e heran\u00e7as com a implementa\u00e7\u00e3o do Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro<\/p>\n\n\n\n
O chamado CPF dos im\u00f3veis, formalmente conhecido como Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro (CIB), entrou no radar de investidores e propriet\u00e1rios de im\u00f3veis pelo fato de transformar a tributa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria no Brasil a partir de 2026. Embora o governo federal garanta que n\u00e3o haver\u00e1 cria\u00e7\u00e3o de novos impostos, Vinicius Cunha, especialista em direito tribut\u00e1rio e s\u00f3cio da MBW Advocacia aponta que a medida tem potencial concreto de elevar a base de c\u00e1lculo de tributos, o que, consequentemente, pode aumentar o valor do IPTU, ITBI e do imposto sobre doa\u00e7\u00f5es e heran\u00e7as em diversas cidades do pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
Segundo Vinicius, a nova configura\u00e7\u00e3o jur\u00eddica trazida pela Reforma Tribut\u00e1ria \u00e9 um divisor de \u00e1guas. \u201cEla traz a no\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel para dentro da cadeia de consumo. Hoje, os im\u00f3veis n\u00e3o est\u00e3o inseridos na cadeia de consumo. Voc\u00ea n\u00e3o paga ICMS ou ISS na venda de um im\u00f3vel, por exemplo\u201d, explicou Cunha, destacando como a integra\u00e7\u00e3o de dados pode alterar a forma como im\u00f3veis s\u00e3o avaliados e tributados no pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
Outro ponto levantado pelo especialista \u00e9 o calend\u00e1rio de implementa\u00e7\u00e3o do CIB. \u201cO treino come\u00e7a j\u00e1 em 2026 e o jogo come\u00e7a em 2027. Ou seja, n\u00e3o sabemos as regras desse treino, mas ele j\u00e1 come\u00e7ou\u201d, disse Cunha, destacando que, mesmo sem regras completamente definidas, o processo de transi\u00e7\u00e3o j\u00e1 est\u00e1 em curso.<\/p>\n\n\n\n
O que muda com o CIB: cruzamento de dados e transpar\u00eancia fiscal<\/p>\n\n\n\n
O principal objetivo do CIB \u00e9 funcionar como uma chave \u00fanica que centraliza informa\u00e7\u00f5es de cart\u00f3rios, prefeituras e \u00f3rg\u00e3os federais, facilitando o cruzamento de dados sobre im\u00f3veis e transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.\u00a0<\/p>\n\n\n\n
A Receita Federal, por sua vez, passa a contar com informa\u00e7\u00f5es mais precisas sobre titularidade, hist\u00f3rico de transa\u00e7\u00f5es e valores de mercado, transferindo aos cart\u00f3rios a obriga\u00e7\u00e3o de fornecer esses dados. \u201cO que a Receita fez foi falar: \u2018A partir da Reforma Tribut\u00e1ria, voc\u00ea, cart\u00f3rio de im\u00f3veis, vai ser obrigado a me fornecer as informa\u00e7\u00f5es de quem s\u00e3o os propriet\u00e1rios dos im\u00f3veis que est\u00e3o sob a sua circunscri\u00e7\u00e3o'\u201d, resumiu o advogado.<\/p>\n\n\n\n
Essa integra\u00e7\u00e3o promete maior transpar\u00eancia, mas especialistas alertam que ela pode, na pr\u00e1tica, encarecer a vida de quem possui im\u00f3veis, especialmente se munic\u00edpios e estados aproveitarem esses dados para atualizar as bases de c\u00e1lculo dos tributos.<\/p>\n\n\n\n
Tributos na mira: IPTU pode dobrar sem mudar al\u00edquota<\/p>\n\n\n\n
O IPTU, imposto municipal sobre propriedade urbana, \u00e9 calculado com base no valor venal do im\u00f3vel, que muitas vezes est\u00e1 desatualizado nos cadastros municipais. Com os dados mais precisos do CIB, prefeituras poder\u00e3o revisar esses valores por meio de decreto, sem necessidade de nova lei.<\/p>\n\n\n\n
Num exemplo hipot\u00e9tico com um im\u00f3vel no Leblon (RJ), um im\u00f3vel com valor venal antigo de R$ 500 mil pode passar para R$ 1 milh\u00e3o com base nos dados integrados. Mesmo que a al\u00edquota permane\u00e7a a mesma, o imposto anual subiria de R$ 5 mil para R$ 10 mil, praticamente dobrando o valor a pagar.<\/p>\n\n\n\n
ITBI: o pre\u00e7o pago pode deixar de ser refer\u00eancia<\/p>\n\n\n\n
Outro tributo impactado \u00e9 o ITBI, cobrado sobre a transfer\u00eancia de im\u00f3veis. Atualmente, o imposto costuma ser calculado sobre o valor declarado na escritura. Mas com o CIB, transa\u00e7\u00f5es subestimadas poder\u00e3o ser ajustadas pelo valor de mercado da regi\u00e3o fornecido pelo cadastro.<\/p>\n\n\n\n
No mesmo exemplo hipot\u00e9tico, se um im\u00f3vel de R$ 1,2 milh\u00e3o \u00e9 vendido por R$ 400 mil, abaixo do valor de mercado, a um parente, o cart\u00f3rio e a prefeitura poderiam passar a considerar o valor de mercado pelo CIB para c\u00e1lculo do ITBI e n\u00e3o o valor de venda. O imposto, ent\u00e3o, subiria de R$ 12 mil para R$ 36 mil, mesmo sem alterar a al\u00edquota.<\/p>\n\n\n\n
\u201cCom certeza viria um auto de infra\u00e7\u00e3o nesse caso. E a\u00ed seria necess\u00e1rio comprovar que foi benevol\u00eancia e que n\u00e3o existe fraude na opera\u00e7\u00e3o\u201d, alertou Cunha sobre a possibilidade de questionamentos fiscais nesse tipo de opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Heran\u00e7as e doa\u00e7\u00f5es: mais caro do que muitos imaginam<\/p>\n\n\n\n
No caso do ITD (ou ITCMD), tributo sobre doa\u00e7\u00f5es e heran\u00e7as, o impacto pode ser ainda mais intenso. Com o valor do im\u00f3vel atualizado para o mercado e a transi\u00e7\u00e3o para al\u00edquotas progressivas entre 4% e 8%, a conta pode subir de forma expressiva.<\/p>\n\n\n\n
Usando o mesmo cen\u00e1rio, a doa\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel avaliado em R$ 1,2 milh\u00e3o pode gerar um imposto de 8% de cerca de R$ 96 mil, quase cinco vezes mais do que se fosse calculado com base no valor venal antigo de R$ 500 mil a 4%.<\/p>\n\n\n\n
O que fica e o que \u00e9 apenas rumor<\/p>\n\n\n\n
Importante destacar que, at\u00e9 o momento, o CIB por si s\u00f3 n\u00e3o cria cobran\u00e7a obrigat\u00f3ria de atualiza\u00e7\u00e3o de valores junto \u00e0 Receita Federal, ou seja, os propriet\u00e1rios n\u00e3o s\u00e3o obrigados a informar a valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel apenas por causa do cadastro.<\/p>\n\n\n\n
Mesmo assim, a ferramenta pode empurrar administra\u00e7\u00f5es municipais e estaduais a adotarem bases de c\u00e1lculo mais pr\u00f3ximas dos valores de mercado, pressionando o bolso de quem investe em im\u00f3veis.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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