A tributa\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio brasileiro enfrenta uma transforma\u00e7\u00e3o que vai muito al\u00e9m da troca de siglas. A substitui\u00e7\u00e3o do PIS, da Cofins, do ICMS e do ISS pelo IBS e pela CBS \u2014 o chamado IVA dual institu\u00eddo pela EC 132\/2023 e regulamentado pela LC 214\/2025 \u2014 redefine a l\u00f3gica tribut\u00e1ria do setor de forma estrutural. E o setor, em grande medida, ainda n\u00e3o percebeu a dimens\u00e3o do que est\u00e1 por vir.<\/p>\n\n\n\n
O ponto de partida \u00e9 o Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o, o RET, cujo modelo de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o permitia \u00e0s incorporadoras recolher IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em al\u00edquota unificada de 4% sobre a receita mensal recebida. Simplicidade, previsibilidade e regime de caixa: esses eram os pilares sobre os quais se constru\u00edam os modelos de viabilidade de praticamente todos os grandes empreendimentos residenciais do pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
A LC 227\/2026 preservou o RET para incorpora\u00e7\u00f5es afetadas at\u00e9 31 de dezembro de 2028, fixando a nova al\u00edquota unificada de IBS e CBS em 2,08% sobre a receita, al\u00e9m dos 1,92% j\u00e1 existentes de IRPJ e CSLL, o que mant\u00e9m a carga total de 4%. Esse dado criou no mercado uma sensa\u00e7\u00e3o de al\u00edvio que pode ser enganosa. A janela de 2025 a 2028 n\u00e3o \u00e9 uma prorroga\u00e7\u00e3o do status quo, mas \u00e9 o prazo para que o setor se prepare para uma realidade radicalmente distinta.<\/p>\n\n\n\n
A partir de 2029, as incorpora\u00e7\u00f5es afetadas passar\u00e3o a operar sob as regras gerais do IBS e da CBS. O RET, nesse contexto, cobrir\u00e1 apenas IRPJ e CSLL. As opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias ingressar\u00e3o em um sistema de n\u00e3o cumulatividade plena, com al\u00edquota nominal de 13,25%, resultado da redu\u00e7\u00e3o de 50% prevista no art. 261 da LC 214\/2025 sobre a al\u00edquota padr\u00e3o estimada de 26,5%. Haver\u00e1 redutores: o redutor de ajuste, aplic\u00e1vel \u00e0s aliena\u00e7\u00f5es no regime geral, e o redutor social de R$ 100 mil por unidade habitacional nova, relevante sobretudo para o segmento popular.<\/p>\n\n\n\n
O problema, por\u00e9m, n\u00e3o est\u00e1 nas al\u00edquotas. Est\u00e1 na l\u00f3gica. O setor imobili\u00e1rio operou por d\u00e9cadas sem precisar gerenciar cr\u00e9ditos tribut\u00e1rios. No RET, o recolhimento era definitivo e o cr\u00e9dito era irrelevante. No novo modelo, o cr\u00e9dito passa a ser um ativo econ\u00f4mico central. Quais fornecedores est\u00e3o no regime regular? Quem emite nota fiscal adequada para o creditamento? Como estruturar contratos de constru\u00e7\u00e3o para n\u00e3o perder cr\u00e9ditos? Tudo isso afetar\u00e1 diretamente a carga tribut\u00e1ria efetiva de cada empreendimento.<\/p>\n\n\n\n
H\u00e1 ainda um impacto severo sobre o fluxo de caixa. No modelo de IVA, a tributa\u00e7\u00e3o sobre vendas ocorre no momento do recebimento das parcelas, independentemente do andamento da obra. Isso significa que uma incorporadora pode recolher IBS e CBS sobre receitas de lan\u00e7amento enquanto os principais custos de constru\u00e7\u00e3o ainda n\u00e3o foram incorridos e os cr\u00e9ditos correspondentes, portanto, ainda n\u00e3o existem. A legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea mecanismos de ressarcimento, mas os prazos podem chegar a 180 dias, gerando descasamento financeiro relevante nos projetos vendidos na planta.<\/p>\n\n\n\n
O impacto se estende aos investidores pessoas f\u00edsicas. A LC 214\/2025 estabelece crit\u00e9rios claros para o enquadramento como contribuinte do IVA: quem vender mais de tr\u00eas im\u00f3veis em um ano (adquiridos h\u00e1 menos de cinco anos) ou construir e vender mais de um im\u00f3vel no mesmo per\u00edodo passa a ser tratado como contribuinte regular. A tend\u00eancia \u00e9 de maior formaliza\u00e7\u00e3o e institucionaliza\u00e7\u00e3o do segmento de pequenos investidores.<\/p>\n\n\n\n
A mensagem central \u00e9 simples: o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 uma zona de conforto. \u00c9 uma janela de reorganiza\u00e7\u00e3o. Incorporadoras, construtoras e investidores que n\u00e3o revisarem seus modelos de precifica\u00e7\u00e3o, seus contratos com fornecedores e sua estrutura operacional at\u00e9 2028 chegar\u00e3o a 2029 despreparados para um sistema que cobra cr\u00e9dito, efici\u00eancia e planejamento, tudo que o modelo anterior tornava desnecess\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
Sandro Miguel Jr. \u00e9 s\u00f3cio da pr\u00e1tica tribut\u00e1ria do escrit\u00f3rio Ernesto Borges Advogados.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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