Requalificação de edifícios existentes combina novos usos, modernização e preservação de estruturas em um mercado que passa a olhar também para o estoque imobiliário já construído
Uma parte importante do mercado imobiliário já está construída. São prédios comerciais que perderam espaço com as mudanças no trabalho, edifícios antigos que ficaram subutilizados e imóveis que, apesar de bem localizados e com boas estruturas, já não atendem às necessidades atuais de quem mora ou trabalha neles. É aí que o retrofit ganha espaço: em vez de colocar abaixo uma estrutura existente, a proposta é modernizá-la, adaptar seus espaços e, quando necessário, dar a ela uma nova função.
A prática pode envolver desde a atualização das instalações elétricas e hidráulicas e dos sistemas de segurança até mudanças mais profundas, como a conversão de escritórios em apartamentos. Em diversos casos, também permite preservar elementos arquitetônicos e parte da história de um edifício, combinando características originais com as exigências de uso atuais. Nas cidades com mercado imobiliário mais consolidado, onde terrenos são mais disputados e o estoque de edifícios antigos é maior, esse movimento ganha uma dimensão ainda mais relevante.
“Para o mercado, isso abre uma frente de negócios baseada não apenas na construção de novos empreendimentos, mas também na recuperação e na transformação do patrimônio imobiliário”, explica Elisa Rosenthal, diretora-presidente do Instituto Mulheres do Imobiliário (IMI).
O retrofit ganha escala
O movimento já pode ser observado em cidades como São Paulo. Ao final de janeiro de 2026, 48 edifícios estavam em processo de requalificação pelos programas municipais de retrofit, envolvendo 5.149 moradias, segundo dados da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento da cidade. Do total, 33 empreendimentos tinham destinação residencial, sete eram voltados à Habitação de Interesse Social e oito tinham usos comerciais, como hospedagem e escritórios. Em agosto, a Prefeitura de São Paulo abriu um novo chamamento para projetos de retrofit e requalificação de imóveis no Centro, com R$ 200 milhões disponíveis. O valor faz parte de um programa municipal que prevê R$ 1 bilhão em recursos para esse tipo de intervenção.
“O retrofit responde a uma questão importante para as grandes cidades: como continuar renovando e ampliando a oferta de imóveis em regiões que já estão consolidadas. Em muitos desses lugares, os terrenos são cada vez mais disputados, enquanto existem prédios que estão subutilizados ou que deixaram de atender à função para a qual foram construídos. Olhar para essas estruturas e entender como elas podem ser adaptadas é uma maneira de aproveitar melhor o que a cidade já tem”, ressalta Elisa Rosenthal.
A lógica também envolve a infraestrutura que já existe ao redor desses imóveis. Regiões centrais costumam concentrar redes de transporte, comércio, serviços e equipamentos públicos, o que faz da reocupação de edifícios uma alternativa não apenas imobiliária, mas também urbana. A transformação de antigos escritórios em residências, por exemplo, pode contribuir para aproximar moradia e serviços em áreas que passaram por processos de esvaziamento ou mudança de perfil ao longo dos anos.
O movimento ocorre em um mercado imobiliário que mantém ritmo elevado de vendas. Segundo dados da CBIC, foram vendidas 113.676 unidades residenciais no país apenas no segundo trimestre de 2026, alta de 5,3% em relação ao mesmo período de 2025. Só na capital paulista, o Secovi-SP registrou 114 mil unidades residenciais novas comercializadas nos 12 meses encerrados em junho de 2026.
O movimento não se restringe ao Brasil. Um dos exemplos mais emblemáticos é o Battersea Power Station, em Londres, antiga usina elétrica que permaneceu fechada por décadas antes de ser restaurada e incorporada a um projeto de uso misto, com residências, escritórios, comércio e espaços de lazer. O edifício, protegido como patrimônio histórico, preservou elementos de sua arquitetura original ao ganhar novas funções.
No Brasil, São Paulo reúne alguns dos exemplos mais conhecidos desse processo. Entre os projetos apoiados pela Prefeitura estão edifícios como o Martinelli, o Copan e o 7 de Abril, antiga sede da Telesp. Neste último, o projeto prevê o restauro de fachadas, coberturas e caixilharia e a adaptação do imóvel para 283 apartamentos, além de áreas comerciais no térreo.
O potencial dos edifícios que “ficaram pelo caminho’
Além dos imóveis que passam por mudanças de uso, o retrofit também coloca em discussão o destino de edifícios que permanecem fechados ou subutilizados durante longos períodos. Em muitos casos, são construções com estruturas ainda aproveitáveis, mas que precisam de intervenções para voltar a receber pessoas e atividades.
“Retrofit, portanto, não é apenas preferível – é essencial. E está totalmente alinhado com iniciativas como o projeto “Cidades Carbono Neutro”, coordenado pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT) com apoio da FAPESP, que reúne instituições públicas, privadas e do terceiro setor para desenvolver soluções concretas de descarbonização urbana. O CCD Cidades Carbono Neutro tem como missão auxiliar municípios a mitigar suas emissões de gases de efeito estufa e aumentar a resiliência da infraestrutura urbana por meio do desenvolvimento e aplicação de tecnologias inovadoras. O Instituto Mulheres do Imobiliário, é signatário e apoiador deste projeto”, destaca Elisa.
Eficiência energética, acessibilidade e atualização tecnológica estão entre os aspectos que podem entrar nesse processo, assim como a recuperação de características arquitetônicas que ajudam a preservar a história desses espaços.
“Existe um estoque de edifícios que passou anos, às vezes décadas, fechado ou subutilizado e que pode voltar a cumprir uma função. Quando uma construção tem uma estrutura que ainda pode ser aproveitada, o retrofit permite olhar para esse patrimônio de outra maneira. E isso não significa necessariamente transformá-lo em moradia: dependendo do imóvel e da região, ele pode receber atividades culturais, comércio, serviços ou outros usos É uma forma de preservar parte da história das cidades sem deixar esses espaços deteriorando, parados no tempo”, afirma Elisa Rosenthal.
A recuperação desses imóveis pode devolver atividade a espaços que fazem parte da paisagem urbana e, ao mesmo tempo, preservar características que ajudam a contar a história de uma cidade.