Mudanças normativas fortalecem a eficiência administrativa e reduzem entraves na emissão de alvarás
Por Luis Felipe Dalmedico Silveira
Nos últimos anos, tem ganhado impulso nas grandes cidades brasileiras o movimento de simplificação do processo de aprovação de obras. Munícipios como São Paulo, Campinas, Cuiabá e, antes deles, Rio de Janeiro e Goiânia, por exemplo, promoveram alterações importantes na legislação municipal de modo a possibilitar a obtenção de alvarás de aprovação e de execução de obras por meio de autodeclaração.
Por meio do regime de autodeclaração, em resumo, a emissão de alvarás se dá, substancialmente, baseado em declarações e informações prestadas pelo próprio interessado – com análise preponderantemente sistêmica, dispensado o exame detalhado (e conhecidamente moroso) da documentação do empreendimento pelo órgão aprovador.
Esse movimento foi possibilitado, em grande parte, pela Lei Complementar nº 140/2011 que, dentre outras alterações, atribuiu aos municípios competência exclusiva para o licenciamento de obras cujo impacto fosse meramente local (art. 9º, XIV, “a”).
Por conta disso, os regimes de aprovação por autodeclaração acabam sendo direcionados para construções menores, isto é, aquelas em que as externalidades urbanísticas e ambientais do empreendimento não sejam realmente relevantes, conforme as peculiaridades locais. Projetos de requalificação de prédios urbanos (retrofit), por exemplo, seriam os mais beneficiados pela medida.
Nesse sentido, essa simplificação do processo de aprovação de obras parece atender satisfatoriamente o princípio da proporcionalidade, ao melhor ponderar os riscos gerados pelo empreendimento versus a quantidade de obrigações geralmente impostas ao interessado quando submetido ao processo padrão de aprovação. Dito de outro modo: grandes formalidades são desnecessárias diante de projetos de impacto sistêmico limitado.
Como consequência disso, a aprovação de projetos por autodeclaração acaba por promover uma maior eficiência (alocativa) dos órgãos administrativos responsáveis pela análise de projetos imobiliários. E isso porque, ao dispensar a análise pormenorizada de documentos e informações referentes a empreendimentos de menor impacto, os recursos públicos disponíveis (pessoais e orçamentários) são naturalmente alocados na análise daqueles projetos realmente suscetíveis de gerar externalidades negativas para o funcionamento urbano e o meio ambiente.
Assim, não só os recursos disponíveis são recrutados de forma mais eficiente, mas também os projetos mais complexos – que, antes, concorriam com os de menor complexidade pela análise dos órgãos reguladores – tendem a receber uma análise qualitativa mais contundente, bem como um desfecho muito mais célere. Tudo isso tende a concorrer para a diminuição do custo de capital dos projetos imobiliários, em geral, sejam eles mais simples ou complexos, dado o menor custo de carregamento diante de processos de aprovação mais simples e ágeis.
Na ponta, a consequência são empreendimentos imobiliários mais eficientes e, naturalmente, menos onerosos para o mercado consumidor.
Além desses aspectos, a aprovação por autodeclaração promove uma relação de confiança entre órgãos aprovadores e o mercado, privilegiando a boa-fé do particular e rompendo com uma infeliz tradição brasileira de desconfiança do Estado em relação aos particulares. Por outro lado, a obtenção dos alvarás de forma fraudulenta ou a sua execução irregular costuma ser penalizada de forma severa pelas diversas leis municipais existentes sobre o assunto.
De modo geral, portanto, o movimento de simplificação do processo de aprovação de obras, sobretudo os baseados em autodeclaração, tendem a trazer uma série de ganhos e externalidades positivas para o mercado imobiliário, seja sob o aspecto econômico, seja sob o aspecto de relação com os órgãos aprovadores. Há, inegavelmente, um potencial enorme de melhorias sociais e econômicas que atingem, de forma direta, projetos de menor porte, e indiretamente, os projetos de maior impacto urbanístico e ambiental, com a expectativa de serem replicados em outros centros urbanos relevantes.