Escolher qual dívida pagar primeiro exige avaliar não apenas os juros, mas também as consequências jurídicas
A pressão sobre o orçamento das famílias tem levado alguns consumidores a escolherem quais contas pagar primeiro. No cenário atual econômico, há casos em que moradores optam por atrasar o pagamento da taxa condominial como forma de evitar o aumento de outras dívidas, como o cartão de crédito, por exemplo. Uma prática que pode significar ainda mais problemas, já que embora os encargos do condomínio possam ser menores do que os do crédito rotativo, deixar de pagar a cota condominial não significa que a dívida ficará sem consequências.
Um levantamento da plataforma uCondo apontou que só no primeiro semestre deste ano, 12,50% das taxas condominiais estavam atrasadas há mais de 30 dias, nas 5 regiões do país. Ao mesmo tempo, o valor médio do condomínio aumentou R$ 125 reais desde 2022, chegando a estabilizar, neste ano, em R$ 538.
Para Stéfano Ribeiro Ferri, advogado especialista em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário, o consumidor precisa considerar as consequências jurídicas antes de decidir qual dívida será priorizada.
“Quando o consumidor precisa escolher qual dívida pagar primeiro, não deve olhar apenas para a taxa de juros. É preciso considerar também as consequências jurídicas do inadimplemento. No caso do condomínio, estamos diante de uma obrigação diretamente relacionada ao imóvel, cuja cobrança pode avançar para uma execução judicial. Por isso, mesmo que os encargos sejam menores do que os do cartão de crédito, deixar o condomínio em atraso pode representar um risco patrimonial relevante”, explica.
A taxa condominial tem uma particularidade: a obrigação está vinculada ao próprio imóvel. Por isso, o débito não desaparece simplesmente porque o proprietário pretende quitá-lo posteriormente. Além do valor principal, podem incidir multa e juros de mora, conforme a legislação e as regras previstas na convenção condominial.
O Código Civil estabelece multa de até 2% sobre o débito condominial e prevê juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão, de 1% ao mês, além da possibilidade de cobrança judicial da dívida. A obrigação também possui natureza de título executivo extrajudicial, o que permite ao condomínio buscar judicialmente a satisfação do débito.
O especialista aponta que “o atraso no pagamento do condomínio não faz com que a obrigação fique congelada. Sobre o débito podem incidir multa, juros e outros encargos previstos na legislação e na convenção condominial. Além disso, por se tratar de título executivo extrajudicial, o condomínio pode cobrar a dívida diretamente por meio de execução, desde que preenchidos os requisitos legais. Isso torna importante que o consumidor não trate o atraso como uma dívida de longo prazo que poderá ser resolvida somente quando houver maior disponibilidade financeira”,
Outro ponto de atenção é que a inadimplência não afeta apenas o morador que deixou de pagar. O condomínio possui despesas permanentes, como manutenção, limpeza, segurança, funcionários, água, energia e contratos de prestação de serviços. Quando a arrecadação fica abaixo do previsto, o caixa do empreendimento pode ser pressionado.
A dívida pode colocar o imóvel em risco?
Um dos principais pontos de atenção para o proprietário é justamente a possibilidade de a cobrança avançar para uma execução judicial.
A legislação brasileira confere tratamento específico às dívidas condominiais e admite, em determinadas circunstâncias, a penhora do imóvel para satisfação do débito. Por isso, a ideia de que “depois eu pago o condomínio” pode representar uma avaliação equivocada dos riscos envolvidos.
Sobre isso, Stéfano reforça que “é importante desfazer a ideia de que a dívida condominial não pode atingir o próprio imóvel. A legislação estabelece uma proteção específica para o bem de família, mas essa proteção possui exceções, entre elas a execução de dívidas relativas ao próprio imóvel. Assim, em determinadas circunstâncias, o imóvel pode ser penhorado para satisfação do débito condominial. Não significa que uma única parcela em atraso levará automaticamente à perda do imóvel, mas o risco existe e pode surgir caso a dívida evolua para uma execução sem pagamento.”
Cartão de crédito x condomínio: a decisão não deve considerar apenas os juros
A diferença entre os encargos financeiros é um dos fatores que explicam por que alguns consumidores acabam priorizando o pagamento do cartão de crédito. Uma das explicações é o juro rotativo, que pode ultrapassar 400% por ano. Já os encargos sobre o atraso de condomínio seguem regras próprias.
Para ele, a comparação entre as duas dívidas precisa considerar não apenas o custo financeiro, mas também o impacto patrimonial e jurídico.
“Do ponto de vista exclusivamente financeiro, é compreensível que o consumidor se preocupe com o cartão de crédito, especialmente diante dos juros elevados do crédito rotativo. Mas a decisão não deve ser tomada apenas com base nessa comparação. A dívida do cartão e a dívida condominial possuem características jurídicas diferentes. No condomínio, além dos encargos pelo atraso, existe a possibilidade de cobrança judicial por meio de execução e, em determinadas situações, de penhora do imóvel. Por isso, antes de simplesmente escolher qual conta deixar de pagar, o consumidor deve avaliar o custo financeiro e também o impacto patrimonial e jurídico de cada inadimplemento”, enfatiza o advogado.
Fontes: Stéfano Ribeiro Ferri – advogado, sócio-fundador do Stéfano Ferri Advogados, relator da 6ª Turma do Tribunal de Ética da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Civil da OAB Campinas.