A regra dos contratos em geral é a da obrigatoriedade, ou seja, uma vez
firmado pelas partes, não poderá ser modificado, a não ser que haja
concordância de todos os seus signatários. Essa regra, no entanto,
comporta exceção que se dá justamente naqueles casos em que se
verifica a ocorrência de algo inusitado, completamente surpreendente e
que, por conta disso, faz com que o cumprimento do contrato acabe por
não ser possível ou então gere a uma das partes um sacrifício
desproporcional. Trata-se da denominada onerosidade excessiva.
Nos contratos de incorporação imobiliária e construção, haverá
onerosidade excessiva quando o negócio jurídico não puder ser
concretizado ou, podendo, venha gerar a uma das partes um sacrifício
desproporcional e imprevisto.
Diante da pandemia do coronavírus, provavelmente as atividades
relacionadas com a construção civil serão afetadas, gerando com isso
o inevitável atraso da entrega das obras. Regra geral os contratos
relacionados com a incorporação imobiliária ou construção preveem
um prazo para a entrega do bem a ser construído e, acaso tal prazo não
seja cumprido, é estabelecida multa contratual.
Em situação de clara força maior, fica evidente que tal penalidade
deixa de fazer sentido, devendo ser repactuado o prazo de entrega
levando em consideração novos prazos que levem em consideração o
período de interrupção a que a pandemia obrigou fosse praticado.
Autor: Marcelo M. Bertoldi é advogado e atua nas áreas do Direito
Societário, Fusões, Aquisições, Direito Contratual e Contencioso,
Arbitragem e Governança Corporativa. É sócio do escritório Marins
Bertoldi Advogados.
