A revisão do benefício fiscal pode pressionar os juros do SBPE e tornar a aprovação de crédito mais seletiva.
Uma mudança tributária discutida para investimentos de renda fixa pode chegar à prestação da casa própria. A possibilidade de cobrar Imposto de Renda sobre os rendimentos das Letras de Crédito Imobiliário, as LCIs, voltou ao radar do governo e dos bancos. Hoje isentos para pessoas físicas, esses papéis ajudam as instituições financeiras a captar recursos para o setor imobiliário. Sem o benefício, essa fonte de dinheiro tende a ficar mais cara.
Na avaliação de Murilo Arjona, especialista em financiamento imobiliário, o debate ganha importância porque ocorre durante uma transformação no crédito habitacional. A caderneta de poupança, base histórica do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE, perdeu espaço, enquanto instrumentos do mercado financeiro passaram a sustentar uma parcela maior das operações.
A tributação ainda não foi aprovada. A B3 esclarece que LCIs e LCAs permanecem isentas em 2026, pois a Medida Provisória 1.303, que previa cobrar imposto sobre novas emissões, perdeu a validade em outubro de 2025. O assunto reapareceu neste mês, mas ainda não existe um novo texto fechado nem decisão final do governo.
A preocupação começa na captação dos bancos. Sem Imposto de Renda, a LCI pode pagar uma remuneração bruta menor e ainda oferecer retorno líquido competitivo ao investidor. Se passar a ser tributada, as instituições poderão precisar aumentar essa remuneração para disputar recursos com CDBs e títulos públicos. O custo adicional poderá ser incorporado às condições dos novos financiamentos.
“Se a LCI ficar mais cara para o banco, a diferença não desaparece. Ela pode chegar à taxa do financiamento, elevar a renda exigida do comprador e reduzir o valor que aquela família consegue financiar”, explica Arjona.
O impacto pode ser relevante mesmo quando a variação parece pequena. Em reportagem reproduzida pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, a ABECIP, a tesouraria do Bradesco estimou que uma tributação de 5% sobre as LCIs acrescentaria 0,8 ponto percentual ao custo do crédito. A entidade reúne instituições que operam o financiamento habitacional e acompanha as mudanças nas fontes de recursos do setor.
Em contratos que podem durar décadas, um acréscimo na taxa altera a prestação, o custo total e a renda necessária para aprovação. Parte dos compradores pode ter de aumentar a entrada ou buscar um imóvel de menor valor. Os bancos também podem reduzir limites e analisar os clientes com mais rigor caso a captação fique cara demais para manter a oferta nas condições atuais.
A pressão aparece em um momento sensível para o Sistema Financeiro da Habitação. O teto dos juros das operações enquadradas no SFH está em 12% ao ano, além da Taxa Referencial, e as instituições já pediram ao Banco Central uma revisão desse limite. O argumento é que há menos recursos disponíveis na poupança e que as fontes captadas no mercado custam mais. Tributar a LCI acrescentaria outra pressão ao modelo.
“Se a poupança perde espaço e os títulos que complementam o financiamento também ficam mais caros, podemos estar diante do início do fim do SBPE como o mercado conhece hoje. O risco é ter menos crédito disponível justamente para quem já enfrenta dificuldade de aprovação”, afirma o especialista.
Para quem já assinou contrato, uma eventual tributação das LCIs não significa aumento automático da taxa acordada. O efeito recairia principalmente sobre o custo e as condições dos financiamentos futuros, conforme o desenho de uma possível proposta. Ainda não é possível afirmar qual seria a alíquota nem quando a mudança começaria a valer.
Corretores e compradores terão de acompanhar as simulações com atenção caso o debate avance. Uma aprovação realizada meses antes pode deixar de sustentar o mesmo valor de imóvel se o banco elevar a taxa, exigir mais renda ou reduzir o limite concedido. O efeito de uma alteração feita no mercado de investimentos poderá aparecer na entrada necessária, no custo efetivo total e na decisão final sobre a concessão do crédito.