Com 6.427 m² locados e impacto positivo estimado de R$ 0,034 por cota. Operação leva o TRBL11 a 100% de ocupação e amplia a previsibilidade de receita do portfólio logístico.
O mercado de fundos imobiliários logísticos tem sido cada vez mais avaliado pela capacidade dos gestores de preservar ocupação, atrair inquilinos qualificados e transformar ativos em renda recorrente para os cotistas. Esse movimento é sustentado por um cenário de demanda aquecida por galpões logísticos, especialmente em regiões estratégicas como Guarulhos (SP), onde a vacância se mantém em patamares de um dígito e os preços de locação seguem em trajetória de alta, impulsionados pela necessidade de proximidade com o maior centro consumidor do país.
No TRBL11, fundo gerido pela Rio Bravo em parceria com a Tellus, essa estratégia ganhou um novo capítulo com a assinatura de um contrato de locação de 6.427 m² do ativo TRBL11 Guarulhos I para a Lab System, em operação que reduz a vacância física do imóvel e do fundo para 0%. O contrato tem prazo de 10 anos, reajuste pelo IPCA e impacto positivo estimado de R$ 0,034 por cota no resultado mensal do fundo. A nova locação foi firmada com a Lab System, maior laboratório independente de testes de brinquedos e produtos de consumo do Brasil. Em 2025, a companhia foi adquirida pelo Grupo Bureau Veritas, empresa listada na bolsa francesa Euronext Paris, sob o código BVI, o que reforça a qualidade institucional do locatário e contribui para uma leitura mais robusta da operação.
Segundo Alcides Lopes, gestor de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, o fechamento do contrato mostra a força de ativos logísticos bem posicionados em regiões estratégicas. “Guarulhos se consolidou como um dos principais polos logísticos do País, com alta demanda, baixo nível de espaços disponíveis e preços em patamares elevados. A locação reforça a capacidade do fundo de manter uma ocupação qualificada, com contratos de longo prazo e inquilinos ligados a cadeias produtivas relevantes. Em um fundo imobiliário logístico, a combinação entre localização, capacidade técnica do ativo e qualidade do ocupante é decisiva para dar mais previsibilidade ao fluxo de receita”, afirma.
Em linha com o contexto de mercado, a operação foi realizada em uma das regiões mais demandadas do segmento logístico no País. Guarulhos tem apresentado níveis de vacância estruturalmente baixos, em torno de um dígito, com registros próximos de 8% sobre o estoque total, refletindo a forte ocupação dos galpões na região. Ao mesmo tempo, a absorção de novos espaços vem se mantendo robusta — em alguns recortes, próxima de 19 mil m² por mês em empreendimentos recentes, além de mais de 300 mil m² locados ao longo de 2025 — indicando que a demanda tem acompanhado ou até superado o ritmo de novas entregas. Esse cenário reforça a liquidez dos ativos logísticos bem localizados e evidencia a velocidade de ocupação do estoque disponível na região.
Para investidores, o principal efeito da operação está na melhora da ocupação e na redução de custos associados à vacância, com impacto positivo no resultado mensal proveniente das operações do fundo. Com o imóvel e o fundo 100% ocupados, o TRBL11 passa a combinar contrato longo, reajuste inflacionário e ocupação integral, 3 fatores que tendem a fortalecer a leitura de estabilidade do portfólio. Em um mercado em que a absorção de novos espaços tem superado, em muitos períodos, o volume de entregas, movimentos como esse reforçam a captura de um ciclo favorável para ativos logísticos bem localizados. “A chegada de um novo locatário com contrato de 10 anos melhora a eficiência do ativo e amplia a visibilidade de caixa do fundo. Esse tipo de movimento é relevante porque transforma gestão ativa em resultado concreto para o cotista, especialmente quando a locação elimina a vacância e ainda gera impacto positivo por cota”, completa Alcides.