Decisão impede temporariamente leilão e transferência do imóvel e chama atenção para exigências que bancos devem cumprir antes da consolidação da propriedade
A Justiça de Goiás determinou a suspensão de qualquer ato destinado à venda ou transferência de uma propriedade rural após identificar inconsistências no procedimento de intimação realizado antes da consolidação do imóvel em favor de uma instituição financeira. A decisão, concedida em caráter liminar, impede temporariamente a realização de leilão, venda direta, adjudicação ou transferência da propriedade ou da posse. O caso tramita na 1ª Vara Cível de Rio Verde e envolve uma ação que questiona o procedimento extrajudicial utilizado para a constituição em mora dos envolvidos e posterior consolidação da propriedade fiduciária. O valor atribuído à causa é de R$ 20,95 milhões.
Na análise inicial do processo, o juízo identificou inconsistências objetivas relacionadas às intimações de alguns dos envolvidos. Entre elas, estão diligências que indicavam pessoas em local incerto, intimações por hora certa com retorno realizado em um sábado, embora a legislação determine retorno no dia útil imediato, divergência na identificação de destinatários e ausência, nos documentos analisados até aquele momento, de comprovante de publicação de edital que pudesse suprir a ciência.
Para Leandro Amaral, advogado especialista em crédito rural e sócio fundador do escritórioAmaral e Melo Advogados, a decisão reforça a importância das formalidades que antecedem a perda da propriedade em contratos garantidos por alienação fiduciária. “Quando uma dívida possui um imóvel rural em alienação fiduciária, o inadimplemento pode desencadear um procedimento extrajudicial com consequências patrimoniais muito rápidas. Justamente pela gravidade desses efeitos, é fundamental que as etapas previstas em lei, especialmente as relacionadas à intimação dos envolvidos, sejam rigorosamente observadas”, explica.
A Lei nº 9.514/1997 estabelece regras para a constituição em mora antes da consolidação da propriedade fiduciária. A decisão destaca que a intimação deve ser pessoal e prevê hipóteses específicas para utilização da hora certa ou, excepcionalmente, da publicação por edital. No caso analisado, o juízo entendeu que as inconsistências encontradas precisam ser esclarecidas antes que sejam praticados atos capazes de transferir definitivamente o imóvel a terceiros.
Para Heráclito Noé, sócio do Amaral e Melo Advogados, a análise documental pode ser decisiva para produtores que enfrentam procedimentos dessa natureza. “Não basta olhar apenas para a existência da dívida ou para a garantia prevista no contrato. Quando há consolidação da propriedade, é importante verificar todo o procedimento: quem precisava ser intimado, de que forma isso ocorreu, quais tentativas foram realizadas e se os requisitos legais de cada modalidade de intimação foram efetivamente cumpridos. Uma irregularidade nessa etapa pode ter repercussões relevantes sobre os atos posteriores”, afirma.
A Justiça considerou também o risco de que eventual alienação da fazenda a terceiros tornasse mais difícil restabelecer a situação anterior caso as irregularidades fossem posteriormente confirmadas. De acordo com a decisão, enquanto a suspensão é reversível, já que o procedimento poderá prosseguir se ficar demonstrada sua regularidade, a venda a terceiros poderia criar novas relações jurídicas e provocar um dano de difícil reparação. Além de impedir temporariamente os atos expropriatórios, a decisão determinou que o Registro de Imóveis faça constar na matrícula a existência da ação e preserve os documentos e registros eletrônicos relacionados ao procedimento. O banco também deverá informar se houve designação de leilão e apresentar memória atualizada do débito. Em caso de descumprimento da ordem de não realizar atos de venda ou transferência, foi fixada multa diária de R$ 10 mil, inicialmente limitada a R$ 100 mil.
A medida é provisória. O juízo não cancelou definitivamente a consolidação da propriedade nem decidiu, nesta fase, sobre o valor efetivamente devido. Essas questões serão analisadas após a formação do contraditório no processo. O caso tem atuação do escritório Amaral e Melo Advogados.