Por Enrico Dias
A gestão de ativos imobiliários públicos no Brasil enfrenta uma crise silenciosa e estrutural. Escolas, hospitais, secretarias e prédios administrativos, que deveriam ser a base de funcionamento do Estado, operam muitas vezes em condições precárias, com impactos diretos na segurança, na eficiência do gasto público e na qualidade dos serviços entregues à população.
O problema não está apenas na falta de recursos. Está, principalmente, na forma como esses ativos são geridos.
A lógica predominante na gestão pública ainda é a da manutenção corretiva: agir apenas quando o problema já aconteceu. Esse modelo, além de ineficiente, é comprovadamente mais caro. Estudos e diagnósticos recentes mostram que até 80–90% dos edifícios públicos apresentam problemas operacionais ou estruturais, que cerca de 70% dos acidentes em edificações estão ligados à falta de manutenção preventiva e que a manutenção corretiva pode custar até três vezes mais do que a preventiva planejada. Na prática, isso significa que os governos estão gastando mais para entregar menos e assumindo riscos elevados.
Quando analisamos um município pequeno, com cerca de 50 prédios públicos, o impacto financeiro da má gestão é expressivo. Manutenções emergenciais recorrentes, desperdício energético, processos administrativos ineficientes, multas e apontamentos de órgãos de controle, além de imóveis ociosos ou subutilizados, formam um conjunto que pode gerar mais de R$ 3,6 milhões por ano em desperdícios, recursos que poderiam estar sendo direcionados para saúde, educação e infraestrutura. Aqui está o ponto central: o problema não é visível no orçamento, mas aparece na ineficiência sistêmica.
Além do impacto financeiro, existe um fator crescente de pressão: a responsabilização dos gestores. Tribunais de Contas e Ministérios Públicos têm intensificado a fiscalização sobre a conservação do patrimônio público, e a ausência de processos estruturados de manutenção pode gerar multas, apontamentos formais e responsabilização civil e administrativa. Ou seja, o tema deixou de ser apenas técnico, tornou-se estratégico e jurídico.
O que começa a emergir, no Brasil e no mundo, é um novo modelo: a gestão de ativos públicos baseada em dados, tecnologia e inteligência preditiva. Esse modelo parte de três pilares fundamentais: diagnóstico estruturado, com o mapeamento técnico de cada ativo, da estrutura elétrica à segurança contra incêndio, a partir de critérios padronizados; priorização inteligente de investimentos, direcionando recursos escassos para onde o risco e o impacto são maiores; e monitoramento contínuo, acompanhando a evolução dos ativos ao longo do tempo para evitar surpresas e emergências.
Na prática, isso transforma completamente a lógica da gestão pública: ela deixa de ser reativa para se tornar preditiva, sai de um modelo fragmentado para um modelo integrado e abandona decisões subjetivas para operar de forma orientada por dados.
Quando bem implementado, esse novo modelo gera resultados concretos, como a redução de até 60% nos custos de manutenção, queda significativa nas emergências e interdições, melhoria na conformidade com normas técnicas, aumento da previsibilidade orçamentária e redução de riscos legais. Mais do que economia, trata-se de ganho de capacidade de gestão.
Existe ainda uma mudança conceitual importante em curso. Prefeituras e governos deixam de ser apenas operadores de serviços públicos e passam a atuar como gestores de ativos imobiliários complexos. Esse movimento, já consolidado em setores privados, como facilities e gestão de portfólio imobiliário, começa a chegar ao setor público impulsionado pela digitalização, pela inteligência artificial, pela pressão por eficiência fiscal e pela crescente exigência de transparência. A tendência é clara: os governos que dominarem a gestão inteligente de seus ativos terão vantagem estrutural na entrega de serviços públicos.
O patrimônio imobiliário público é, muitas vezes, um dos maiores ativos de um município. Ainda assim, segue sendo gerido como custo e não como ativo estratégico. Resolver esse problema não exige apenas mais orçamento, mas sim mudança de mentalidade, tecnologia e gestão baseada em dados.
Porque, no fim, a pergunta não é quanto custa cuidar dos ativos públicos. A pergunta é: quanto custa não cuidar deles?