Especialista explica os riscos
Com mais de 42 milhões de brasileiros vivendo de aluguel, surge uma dúvida incômoda para muitos proprietários: o inquilino pode, com o tempo, se tornar dono do imóvel? A resposta envolve uma palavrinha jurídica cada vez mais discutida e temida no mercado imobiliário: usucapião.
Segundo dados do IBGE, divulgados em dezembro de 2024, uma a cada cinco pessoas reside atualmente em imóveis alugados, um crescimento expressivo que acompanha o avanço urbano, a mobilidade nas grandes cidades e a busca por alternativas à compra da casa própria.
Esse movimento, embora positivo sob diversos aspectos, também gera inseguranças. “Tenho um imóvel alugado há anos, posso perdê-lo para o inquilino?”, essa é uma pergunta que muitos locadores fazem. Para esclarecer essa questão, é essencial compreender os critérios legais que definem a lei é possível e por que ela quase nunca se aplica a contratos formais de aluguel.
“A usucapião não se aplica quando existe um contrato de locação ativo. A posse nesses casos é precária, consentida e temporária, o que inviabiliza o requisito fundamental de posse como se dono fosse”, explica o advogado Danniel Fernandes, especialista em direito do consumidor, contratual, tributário e imobiliário.
O que é usucapião?
A usucapião é um mecanismo jurídico que permite a alguém adquirir a propriedade de um imóvel após ocupá-lo por um longo período de forma contínua, pacífica e com intenção de dono. No entanto, para que isso aconteça, não pode haver um contrato de aluguel, comodato ou qualquer autorização formal do proprietário original.
Existem várias modalidades de usucapião, como a ordinária, extraordinária e familiar, cada uma com exigências específicas quanto ao tempo de posse, área do imóvel, presença de filhos e situação econômica do ocupante. Em nenhuma delas, porém, a figura do inquilino regular se enquadra.
“O locatário reconhece o direito de propriedade do dono desde o início, por meio do contrato. A relação é legal e regulada, o que elimina o ‘animus domini’ (intenção de ser dono) exigido pela legislação”, reforça Danniel.
Quando há risco real?
Segundo o especialista a possibilidade de um inquilino entrar com um pedido de usucapião só começa a existir em situações específicas, como:
- Falta total de contrato por anos;
- Abandono por parte do proprietário;
- Moradia prolongada sem oposição, em casos de herança informal ou imóveis irregulares;
- Ausência de pagamentos e negligência na regularização.
“Ainda assim, mesmo nessas hipóteses, a Justiça exige comprovações solidas e os processos costumam ser longos e complexos”, afirma Danniel.
A resposta definitiva para os proprietários é: não, seu inquilino não pode tomar legalmente seu imóvel apenas por morar nele. O contrato de aluguel protege ambas as partes e a manutenção de registros, recibos e vistorias reforçam ainda mais a segurança jurídica.
Já para os inquilinos, a usucapião só é uma possibilidade em contextos bem distintos da locação formal. Entender essas nuances é essencial para evitar conflitos, mitos e desinformação em um mercado que, cada vez mais, precisa de clareza e equilíbrio nas relações.
Sobre
Danniel Stehling Fernandes é advogado com mais de 20 anos de experiência nas áreas cível, tributária e imobiliária. Bacharel em Direito e pós-graduado em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais, atua como diretor jurídico em diversas empresas, com forte atuação em contratos, planejamento tributário e contencioso judicial. É fundador da Danniel Stehling Fernandes Sociedade Individual de Advocacia, onde lidera projetos de consultoria e prevenção de litígios. Autor de livros voltados ao registro de imóveis, também é reconhecido por sua atuação estratégica em negociações com a Receita Federal e revisão de tributos.