STJ vai definir tese que impactará condomínios em todo o país
Com a aproximação das férias escolares de julho, período tradicionalmente marcado pelo aumento da procura por hospedagens alternativas, volta ao centro das discussões um tema que vem dividindo moradores, síndicos, proprietários e investidores imobiliários: o aluguel de imóveis por curta temporada em plataformas digitais como Airbnb. A controvérsia ganha destaque nacional após a discussão sobre o crescimento dos conflitos em condomínios residenciais e a judicialização envolvendo esse tipo de locação.
O debate ocorre em um momento decisivo. Na última semana, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão de todos os processos em andamento no país que discutem a legalidade das locações de curta temporada em condomínios residenciais. A questão passará a ser analisada sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443), mecanismo que permitirá à Corte fixar uma tese vinculante a ser aplicada nacionalmente, trazendo maior segurança jurídica para proprietários, condomínios e investidores.
Para Danielle Biazi, especialista em Direito Imobiliário e sócia do escritório Biazi Advogados Associados, a definição do STJ poderá encerrar anos de interpretações divergentes sobre o tema. “Hoje existem decisões favoráveis e contrárias à locação por aplicativos. A fixação de uma tese vinculante pelo STJ será fundamental para uniformizar o entendimento dos tribunais e reduzir a insegurança jurídica que afeta tanto os condomínios quanto os proprietários”, explica.
Segundo a advogada, a discussão vai muito além do direito individual de exploração econômica do imóvel. Ela envolve questões urbanísticas, segurança condominial e até mesmo a função social da propriedade. “Um dos grandes desafios das cidades é garantir moradia próxima aos centros de trabalho. Para isso, o Poder Público concede incentivos urbanísticos para a construção de imóveis acessíveis. O problema é que muitos desses empreendimentos acabam sendo adquiridos por investidores e destinados exclusivamente à locação por temporada, afastando o imóvel da finalidade para a qual foi concebido”, afirma.
De acordo com Biazi, a situação é especialmente sensível em empreendimentos populares localizados em regiões centrais. “Esses imóveis não são ocupados por quem realmente precisa morar na região. São comprados por investidores que exploram a locação em série via aplicativos, transformando unidades habitacionais em verdadeiros meios de hospedagem. Isso gera um desvirtuamento da política habitacional e da própria função social da propriedade”, destaca.
Além das questões urbanísticas, o crescimento das locações por temporada tem provocado conflitos internos nos condomínios. A alta rotatividade de hóspedes, o aumento da circulação de pessoas desconhecidas e as dificuldades de controle de acesso são algumas das reclamações mais frequentes apresentadas pelos moradores. “Os tribunais têm reconhecido que o direito de propriedade não é absoluto. Quando a utilização da unidade compromete a segurança, o sossego e a saúde dos demais condôminos, a coletividade pode impor limites ao uso individual do imóvel”, explica.
Recentemente, a própria Segunda Seção do STJ consolidou o entendimento de que a exploração econômica de locações de curta temporada pode descaracterizar a destinação exclusivamente residencial do condomínio, exigindo autorização expressa da coletividade condominial. Pela decisão, a alteração da destinação residencial depende da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.
Para a especialista, o aumento da demanda por hospedagens durante as férias de julho tende a intensificar os conflitos já existentes. “Julho é um período que tradicionalmente registra crescimento nas locações de curta duração. Isso faz com que a discussão ganhe ainda mais relevância neste momento, especialmente porque milhares de condomínios aguardam a definição do STJ para saber até onde podem restringir ou permitir essa prática”, afirma.
Enquanto a tese vinculante não é definida, a advogada recomenda cautela tanto para proprietários quanto para administradores condominiais. “É fundamental verificar o que prevê a convenção do condomínio e buscar orientação jurídica antes de iniciar ou restringir esse tipo de atividade. A decisão do STJ terá impacto direto sobre milhares de imóveis em todo o Brasil e poderá redefinir os limites entre o direito de propriedade e o interesse coletivo dentro dos condomínios”, conclui.
Fonte: Danielle Biazi: Doutora em Direito Civil pela PUCSP. Especialista em Direito Imobiliário, sócia do escritório Biazi Advogados Associados.