Estudo do terceiro trimestre de 2026 aponta expansão do estoque de escritórios em São Paulo, recuperação gradual no Rio de Janeiro e vacância inferior a 5% nos condomínios logísticos brasileiros
O mercado imobiliário corporativo vive um momento de expansão na região Sudeste do Brasil, com movimentos distintos entre os segmentos de escritórios e condomínios logísticos. Em São Paulo, o período é marcado pelo volume de novos empreendimentos e pela ampliação da oferta de espaços corporativos, a exemplo do icônico Alto das Nações. Já o mercado logístico mantém demanda elevada, impulsionada pelo crescimento do comércio eletrônico e dos marketplaces.
É o que aponta o estudo RealtyCorp Analytics referente ao terceiro trimestre de 2026. O levantamento identifica aumento da taxa de vacância nos escritórios paulistanos, sinais graduais de recuperação no mercado corporativo do Rio de Janeiro e redução da disponibilidade de espaços em condomínios logísticos no cenário nacional. Os indicadores ajudam a compreender como a entrada de novos empreendimentos e a absorção de áreas influenciam as condições de oferta e demanda.
São Paulo amplia estoque de escritórios e registra aumento da taxa vacância
O mercado corporativo paulistano encerrou o terceiro trimestre de 2026 com estoque de 12,71 milhões de metros quadrados, ante 12,54 milhões no trimestre anterior. No mesmo período, a taxa de vacância passou de 14,69% para 14,81%. Apesar do aumento da disponibilidade, a absorção líquida avançou de 95.975 para 136.594 metros quadrados, indicando continuidade da demanda por espaços corporativos.
Segundo Marcos Alves, CEO da RealtyCorp, a entrega de novos empreendimentos ajuda a explicar a elevação do indicador. “Tivemos uma entrega expressiva de novo estoque, concentrada principalmente nos empreendimentos Alto das Nações e Cyrela Corporate. Como grande parte dessas entregas ocorreu no Corporate classe A+, houve pressão sobre a taxa de vacância desse segmento”, analisa.
Nos escritórios corporativos de padrão classe A+, a taxa de vacância subiu de 12,92% para 14,62% entre o segundo e o terceiro trimestres. Na classe A, o índice avançou de 12,47% para 12,53%. Mesmo com a ampliação da oferta, o preço pedido médio de locação permaneceu estável em R$ 90 por metro quadrado.
“Mesmo com o aumento da vacância, tivemos uma absorção líquida expressiva. O mercado continua absorvendo espaços, mas a entrada de novos empreendimentos altera temporariamente o equilíbrio entre oferta e demanda”, afirma Marcos Alves.
Rio de Janeiro registra novo estoque após 15 trimestres
No Rio de Janeiro, o estoque corporativo alcançou 5,50 milhões de metros quadrados no terceiro trimestre de 2026. A taxa de vacância recuou de 20,97% para 20,74%, enquanto a ocupação passou de 4,35 milhões para 4,36 milhões de metros quadrados. A absorção líquida, por sua vez, foi de 25.074 metros quadrados, ante 30.164 metros quadrados no trimestre anterior.
Um dos destaques do período foi a entrada de novos espaços após 15 trimestres sem registro de expansão do estoque. Os empreendimentos Aliança da Bahia, Leblon Green e Visconde Corporate Boutique contribuíram para esse movimento. Ainda assim, a absorção líquida superou a variação do estoque total, reforçando os sinais de recuperação gradual do mercado carioca.
“A recuperação do Rio de Janeiro continua lenta e gradual. A absorção líquida foi superior à entrada de novo estoque, e já observamos sinais de melhora nos preços pedidos de locação. É um movimento positivo e regular, mas ainda tímido”, avalia o CEO da RealtyCorp.
O comportamento dos indicadores varia conforme o padrão dos imóveis. Nos escritórios classe A+, a taxa de vacância caiu de 26,69% para 25,50%. Já na classe A, o índice aumentou de 21,52% para 23,11%, demonstrando diferenças nas condições de ocupação entre os segmentos.
Condomínios logísticos registram vacância abaixo de 5%
O mercado brasileiro de condomínios logísticos manteve a expansão no terceiro trimestre de 2026. O estoque nacional chegou a 47,86 milhões de metros quadrados, ante 47,02 milhões no trimestre anterior. No mesmo período, a taxa de vacância caiu de 5,55% para 4,92%, enquanto a absorção líquida atingiu 1,07 milhão de metros quadrados.
A absorção bruta também avançou, de 1,47 milhão para 1,60 milhão de metros quadrados. Os números indicam demanda consistente diante da ampliação da oferta de espaços destinados à armazenagem e à distribuição de mercadorias.
“A taxa de vacância está abaixo de 10% desde 2023 e agora caiu para menos de 5%. Esse nível de disponibilidade pressiona os preços, especialmente quando a demanda permanece elevada. Se esse movimento continuar, a tendência é de manutenção dessa pressão sobre os preços de locação”, afirma Marcos Alves.
A atividade construtiva nacional equivale a aproximadamente 12,5% do estoque existente, ante cerca de 8% antes da pandemia. Em São Paulo, a taxa de vacância diminuiu e o preço pedido médio de locação passou de R$ 31 para R$ 41 por metro quadrado. A atividade construtiva corresponde a 8% do estoque estadual, enquanto, no Rio de Janeiro, representa apenas 4%.
O Espírito Santo se destaca pelo ritmo de expansão, com atividade construtiva equivalente a 25% do estoque logístico estadual. O indicador aponta uma transformação na oferta regional e reforça a importância de acompanhar a localização dos novos empreendimentos, a absorção futura e o equilíbrio entre a expansão do estoque e a demanda efetiva.
Os resultados do terceiro trimestre de 2026 reforçam a importância de analisar separadamente os mercados corporativos e logísticos, considerando as particularidades de cada região e segmento. Acompanhar a evolução do estoque, da vacância, da absorção e dos preços pedidos de locação contribui para decisões mais fundamentadas de proprietários, investidores e empresas ocupantes.